Prodej bytu atypický 100 m²
Praha, Smíchov · Hlavní město Praha · Sreality.cz ↗
Zjištěná rizika:
- spoluvlastnicky podil — Nabízí se "dvě samostatné bytové jednotky, které jsou v současnosti propojené" – de facto se jedná o spoluvlastnictví; cenový standard je nejasný.
- cena za m2 — Cena 315 000 Kč/m² je mimořádně vysoká; tržní hodnota atypických bytů na Praze 5 se pohybuje obvykle 200–250 tis. Kč/m².
78 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Výjimečná příležitost, která se na trhu objevuje jen zřídka. Dovoluji si vám nabídnout dvougenerační byt s terasou, zahradou a garáží, který se nachází v 1. patře funkcionalistického řadového domu v jedné z nejžádanějších pražských lokalit. Jedná se o dvě samostatné bytové jednotky , které jsou v současnosti propojené. Nemovitost má navíc pozoruhodný příběh díky svému prvotnímu majiteli, kterým byl výtvarný umělec, kritik a teoretik umění Karel Teige.
Atmosféru doby dokládají zachované původní prvky – dřevěné parkety a charakteristické architektonické detaily.
Interiér bytu o celkové ploše 100 m² (bez terasy) nabízí čtyři samostatné pokoje, dvě koupelny a prostorné suterénní prostory. V interiéru lze relativně snadno vytvořit dvě samostatné bytové jednotky.
Z pokojů je výhled na terasovitou okrasnou zahradu o výměře 197 m², která je skutečnou oázou klidu. Celý byt je koncipován tak, aby působil jako samostatný dům s dostatkem prostoru, soukromí a jedinečným propojením interiéru s venkovními plochami. Nabízí se zde jedinečná možnost vytvořit výjimečný prostor podle vlastních představ.
Vjezd na pozemek je zajištěn z ulice a je zde garáž pro jeden vůz.
Dům je situován v klidné vilové čtvrti s výbornou dopravní dostupností a je ideální volbou pro náročné klienty, kteří hledají luxusní městské bydlení s prvorepublikovou atmosférou atmosférou, s dostatkem soukromí a jedinečným propojením interiéru s venkovním prostorem. Centrum je dosažitelné během několika minut, avšak samotná ulice je tichá a s maximálním soukromím.
Prostor a celková atmosféra tohoto bytu nejlépe vyniknou při osobní návštěvě. Pokud hledáte domov, kde se vám bude skvěle žít, ozvěte se mi. Ráda vám domluvím prohlídku.
Parametry
- Cena
- 28.00 mil. Kč (280000 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 100 m²
- Pozemek
- 197 m²
- Dispozice
- atypický
- Stav
- velmi dobrý
- Konstrukce
- cihla
- Rok stavby
- 1938
- Podlaží
- 3
- Na trhu od
- 25.08.2026 (63 dní)
- Prodávající
- katerina-pospisilova-reality
Vybavení a sítě
garáž
plocha sklepa (m²): 25
plocha zahrady (m²): 197
počet garáží: 1
sklep
Vzdálenosti
bankomat
806 m
MHD
71 m
školka
337 m
lékař
473 m
metro
815 m
pošta
676 m
restaurace
65 m
škola
567 m
obchod
1306 m
vlak
1544 m
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 28.00 mil. Kč | -6.4 % |
| 02.09.2026 | 29.90 mil. Kč | -5.1 % |
| 25.08.2026 | 31.50 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
28.00 mil. Kč
280 000 Kč/m²
Odhad reálné ceny
19.64 mil. Kč
16.64 mil. – 22.68 mil. Kč
Nabídka je 43 % nad odhadem (po zohlednění jistoty -18 %).
Jistota odhadu 42 %
střední
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 18.46 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 2 km)
15.36 mil. · váha 57 %
Model z dat
16.71 mil. · váha 41 %
Cenová hladina
(cr)
10.02 mil. · váha 2 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (57% váhy): 40 podobných nabídek do 2 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 153 617 Kč/m² → 15.36 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 30%.
- Model naučený z dat (41% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 16.71 mil. Kč (rozpětí 14.22 mil. Kč – 19.40 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 10%.
- Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 75446 nabídek stejného druhu → 10.02 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 25% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: spoluvlastnicky_podil, cena_za_m2.
- Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 28.00 mil. Kč je o 43% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model claude-haiku-4-5, 26.08.2026 12:04
Atypický dvougenerační byt v Praze 5 s historickým prvkem (bývalý majitel Karel Teige) a výjimečným prostorem. Vysoká cena a obtížná dělitelnost bytů představují existenční rizika pro kupujícího.
- Stav
- 90 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 1.3
- prislusenstvi
- terasa, zahrada 197 m², garáž pro 1 vůz
- podil velikost
- Dvě bytové jednotky propojené; lze rozdělit na 2 samostatné byty
Dostupnost
- Zastávka
- 192 m (Malvazinky)
- Nádraží
- 803 m (Radlická)
- Praha hl. n.
- 20 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 74 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 82 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 91 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 91 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 106 min · 1 přestup
- Liberec
- 128 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 139 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 144 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 177 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 12.10.2026 | zlevněno 29.90 mil. → 28.00 mil. |
| 02.09.2026 | zlevněno 31.50 mil. → 29.90 mil. |
| 25.08.2026 | přidáno |