Jak se počítá reálná cena
Model verze 1.1.0. Tři nezávislé metody, vážené doloženou jistotou každé z nich.
1. Srovnávací metoda
Najde v okolí nabídky stejného druhu a podobné velikosti, přepočítá je na kvalitu oceňované nemovitosti (stav, konstrukce, vlastnictví, velikost) a vezme vážený medián. Bližší, čerstvější a velikostně podobnější nabídka váží víc. Nabídky, které z trhu zmizely, váží nejvíc — cena, za kterou inzerát skončil, je blíž skutečnosti než cena, na které nabídka sedí půl roku bez zájmu.
2. Hedonický model
Gradientní boosting nad logaritmem ceny, trénovaný na vlastních nasbíraných datech zvlášť pro každý typ nemovitosti a druh nabídky. Učí se, kolik ve skutečnosti dělá cihla proti panelu nebo rekonstrukce proti původnímu stavu — místo aby to měl napevno. Rozpětí odhadu dávají dva kvantilové modely (15 % a 85 %), protože chyba u nemovitostí není symetrická. Trénuje se na časově rozděleném vzorku: starší inzeráty učí, novější testují.
3. Nákladová metoda
Jen u domů a chat. Reprodukční cena stavby mínus opotřebení, plus pozemek, celé přenásobené koeficientem prodejnosti podle velikosti obce. Pozemek se dělí na stavební parcelu (prvních 900 m²) a zahradu — ocenit celou výměru sazbou stavební parcely je nejčastější způsob, jak se odhad splete o miliony.
Složení a kalibrace
Metody se váží součinem „důvěryhodnosti metody" a její vlastní jistoty. Když se rozejdou, klesá jistota výsledku. Nakonec se odečte systematická odchylka změřená na inzerátech, které mezitím z trhu zmizely — model se tak časem opravuje sám.
Přesnost odhadu
Porovnání odhadu s poslední cenou před tím, než inzerát zmizel z nabídky. Zmizení není důkaz prodeje — část nabídek se jen stáhne — proto se počítají jen inzeráty, které byly na trhu aspoň dva týdny.
| Typ | Případů | Medián odchylky | Typická chyba | Do 20 % |
|---|---|---|---|---|
| byt | 42251 | 0.6 % | 9.6 % | 80 % |
| dum | 14561 | -6.7 % | 23.8 % | 43 % |
| pozemek | 12572 | 12.4 % | 35.5 % | 34 % |
| komercni | 4719 | -0.7 % | 28.8 % | 37 % |
| chata | 3068 | 1.0 % | 27.7 % | 38 % |
| garaz | 1387 | 0.7 % | 15.7 % | 61 % |
| ostatni | 171 | -1.8 % | 34.7 % | 34 % |
Hedonický model podle typu
| Typ | Nabídka | Trénink | Test | Medián chyby | Do 20 % | Trénováno |
|---|---|---|---|---|---|---|
| byt | pronajem | 20 000 | 5 000 | 9.7 % | 81 % | 28.10. 03:30 |
| byt | prodej | 20 000 | 5 000 | 9.3 % | 79 % | 28.10. 03:30 |
| dum | prodej | 20 000 | 5 000 | 20.6 % | 49 % | 28.10. 03:30 |
| pozemek | prodej | 20 000 | 5 000 | 24.2 % | 45 % | 28.10. 03:32 |
| chata | prodej | 10 134 | 2 534 | 23.6 % | 44 % | 28.10. 03:30 |
| komercni | pronajem | 9 621 | 2 406 | 27.2 % | 40 % | 28.10. 03:31 |
| komercni | prodej | 5 695 | 1 424 | 28.3 % | 38 % | 28.10. 03:31 |
| dum | pronajem | 3 207 | 802 | 12.2 % | 68 % | 28.10. 03:31 |
| garaz | prodej | 2 448 | 612 | 17.6 % | 57 % | 28.10. 03:31 |
| garaz | pronajem | 1 860 | 466 | 15.6 % | 63 % | 28.10. 03:31 |
| ostatni | prodej | 983 | 246 | 47.1 % | 25 % | 28.10. 03:31 |
| pozemek | pronajem | 692 | 173 | 32.1 % | 39 % | 28.10. 03:32 |
| pozemek | drazba | 432 | 108 | 12.3 % | 62 % | 28.10. 03:31 |
| dum | drazba | 224 | 57 | 55.4 % | 26 % | 28.10. 03:30 |
| chata | pronajem | 205 | 52 | 26.8 % | 40 % | 28.10. 03:30 |
| ostatni | pronajem | 145 | 37 | 65.9 % | 11 % | 28.10. 03:31 |
Jak dlouho se co prodává
Vedlejší produkt sledování životního cyklu inzerátů. Dlouhá doba na trhu znamená, že je kupující v silnější vyjednávací pozici.
| Typ | Kraj | Případů | Medián dnů na trhu |
|---|---|---|---|
| byt | Hlavní město Praha | 19991 | 15 |
| byt | Středočeský kraj | 13452 | 15 |
| byt | Jihomoravský kraj | 8359 | 14 |
| byt | Moravskoslezský kraj | 7351 | 16 |
| dum | Středočeský kraj | 6795 | 19 |
| byt | Ústecký kraj | 5932 | 16 |
| pozemek | Středočeský kraj | 5748 | 15 |
| pozemek | Jihomoravský kraj | 4410 | 10 |
| byt | Plzeňský kraj | 3861 | 16 |
| byt | Olomoucký kraj | 3648 | 15 |
| byt | Jihočeský kraj | 3415 | 15 |
| dum | Jihomoravský kraj | 3199 | 17 |
| pozemek | Jihočeský kraj | 2931 | 11 |
| pozemek | Zlínský kraj | 2826 | 4 |
| byt | Liberecký kraj | 2742 | 15 |
| byt | Karlovarský kraj | 2653 | 15 |
| byt | Královéhradecký kraj | 2622 | 15 |
| pozemek | Moravskoslezský kraj | 2510 | 9 |
| byt | Zlínský kraj | 2434 | 15 |
| pozemek | Ústecký kraj | 2315 | 9 |
| dum | Moravskoslezský kraj | 2279 | 12 |
| byt | Pardubický kraj | 2260 | 15 |
| pozemek | Plzeňský kraj | 2121 | 15 |
| pozemek | Olomoucký kraj | 2071 | 8 |
| dum | Jihočeský kraj | 1966 | 16 |
| dum | Ústecký kraj | 1962 | 15 |
| pozemek | Pardubický kraj | 1919 | 8 |
| pozemek | Královéhradecký kraj | 1780 | 7 |
| komercni | Středočeský kraj | 1723 | 23 |
| komercni | Hlavní město Praha | 1672 | 28 |
| byt | — | 1660 | 4 |
| dum | Plzeňský kraj | 1646 | 16 |
| dum | Olomoucký kraj | 1632 | 13 |
| pozemek | Liberecký kraj | 1626 | 11 |
| dum | Pardubický kraj | 1558 | 14 |
| dum | Královéhradecký kraj | 1483 | 12 |
| dum | Zlínský kraj | 1449 | 11 |
| dum | Liberecký kraj | 1257 | 15 |
| chata | Středočeský kraj | 1210 | 18 |
| dum | Hlavní město Praha | 1181 | 8 |
| komercni | Jihomoravský kraj | 1174 | 22 |
| byt | Kraj Vysočina | 1169 | 13 |
| pozemek | Kraj Vysočina | 1127 | 5 |
| komercni | Moravskoslezský kraj | 964 | 22 |
| pozemek | — | 962 | 4 |
| dum | Kraj Vysočina | 868 | 7 |
| dum | Karlovarský kraj | 866 | 12 |
| pozemek | Hlavní město Praha | 782 | 4 |
| pozemek | Karlovarský kraj | 782 | 4 |
| dum | — | 717 | 4 |
| chata | Jihočeský kraj | 645 | 16 |
| komercni | Ústecký kraj | 594 | 23 |
| garaz | Středočeský kraj | 546 | 15 |
| chata | Ústecký kraj | 538 | 16 |
| chata | Moravskoslezský kraj | 505 | 14 |
| garaz | Jihomoravský kraj | 459 | 14 |
| komercni | Olomoucký kraj | 457 | 20 |
| komercni | Plzeňský kraj | 454 | 24 |
| chata | Pardubický kraj | 449 | 16 |
| komercni | Jihočeský kraj | 441 | 17 |
Cenové hladiny podle okresů
| Okres (kód) | Typ | Nabídek | Medián Kč/m² | Rozpětí 25–75 % |
|---|---|---|---|---|
| 3210 | byt | 3449 | 148 039 | 120 278 – 175 490 |
| 3209 | byt | 3934 | 142 827 | 120 441 – 168 660 |
| 3702 | byt | 4044 | 134 783 | 115 110 – 156 095 |
| 3703 | byt | 1787 | 112 931 | 97 222 – 134 697 |
| 3203 | byt | 1486 | 104 545 | 87 619 – 123 502 |
| 3210 | dum | 2135 | 99 825 | 72 152 – 124 479 |
| 3202 | byt | 670 | 99 000 | 83 974 – 117 623 |
| 3206 | byt | 732 | 98 721 | 81 169 – 114 647 |
| 3209 | dum | 2802 | 98 097 | 72 639 – 120 278 |
| 3602 | byt | 968 | 97 660 | 85 595 – 112 556 |
| 3405 | byt | 1812 | 93 750 | 80 625 – 109 690 |
| 3301 | byt | 1537 | 91 277 | 75 000 – 106 607 |
| 3204 | byt | 497 | 90 808 | 75 862 – 105 000 |
| 3702 | dum | 492 | 89 910 | 73 942 – 111 674 |
| 3208 | byt | 702 | 89 857 | 80 986 – 104 746 |
| 3606 | byt | 1019 | 89 857 | 79 119 – 104 640 |
| 3207 | byt | 778 | 88 636 | 75 823 – 106 533 |
| 3805 | byt | 1389 | 87 966 | 73 303 – 104 717 |
| 3701 | byt | 377 | 87 802 | 76 374 – 101 853 |
| 3704 | byt | 591 | 86 613 | 70 704 – 104 054 |
| 3210 | komercni | 163 | 85 209 | 54 225 – 105 284 |
| 3712 | byt | 457 | 85 156 | 72 477 – 98 036 |
| 3505 | byt | 1260 | 84 779 | 70 455 – 100 866 |
| 3201 | byt | 245 | 84 576 | 74 917 – 96 512 |
| 3705 | byt | 933 | 84 416 | 73 231 – 102 727 |
| 3702 | komercni | 181 | 84 351 | 52 252 – 96 215 |
| 3211 | byt | 518 | 83 630 | 68 833 – 103 661 |
| 3302 | byt | 653 | 83 385 | 60 137 – 111 321 |
| 3710 | byt | 277 | 82 143 | 69 750 – 98 931 |
| 3610 | byt | 1033 | 80 023 | 56 444 – 127 884 |
| 3714 | byt | 188 | 79 554 | 67 207 – 90 515 |
| 3504 | byt | 937 | 78 681 | 60 423 – 109 923 |
| 3711 | byt | 325 | 77 632 | 63 793 – 96 491 |
| 3205 | byt | 230 | 77 200 | 65 000 – 91 029 |
| 3713 | byt | 660 | 75 862 | 59 740 – 94 700 |
| 3212 | byt | 233 | 75 513 | 62 971 – 91 211 |
| 3608 | byt | 436 | 75 238 | 51 232 – 131 977 |
| 3404 | byt | 504 | 75 000 | 58 955 – 115 675 |
| 3202 | dum | 944 | 74 775 | 47 606 – 99 247 |
| 3604 | byt | 240 | 74 603 | 58 308 – 90 361 |
Vývoj cenových hladin
Medián nabídkové ceny za m² v čase. Denní snímky se ukládají od 11. 9. 2026 (`market_stats_history`) — graf roste s každým dnem; rozpětí 25–75 % je světlejší pás.