Nemovitosti

Jak se počítá reálná cena

Model verze 1.1.0. Tři nezávislé metody, vážené doloženou jistotou každé z nich.

1. Srovnávací metoda

Najde v okolí nabídky stejného druhu a podobné velikosti, přepočítá je na kvalitu oceňované nemovitosti (stav, konstrukce, vlastnictví, velikost) a vezme vážený medián. Bližší, čerstvější a velikostně podobnější nabídka váží víc. Nabídky, které z trhu zmizely, váží nejvíc — cena, za kterou inzerát skončil, je blíž skutečnosti než cena, na které nabídka sedí půl roku bez zájmu.

2. Hedonický model

Gradientní boosting nad logaritmem ceny, trénovaný na vlastních nasbíraných datech zvlášť pro každý typ nemovitosti a druh nabídky. Učí se, kolik ve skutečnosti dělá cihla proti panelu nebo rekonstrukce proti původnímu stavu — místo aby to měl napevno. Rozpětí odhadu dávají dva kvantilové modely (15 % a 85 %), protože chyba u nemovitostí není symetrická. Trénuje se na časově rozděleném vzorku: starší inzeráty učí, novější testují.

3. Nákladová metoda

Jen u domů a chat. Reprodukční cena stavby mínus opotřebení, plus pozemek, celé přenásobené koeficientem prodejnosti podle velikosti obce. Pozemek se dělí na stavební parcelu (prvních 900 m²) a zahradu — ocenit celou výměru sazbou stavební parcely je nejčastější způsob, jak se odhad splete o miliony.

Složení a kalibrace

Metody se váží součinem „důvěryhodnosti metody" a její vlastní jistoty. Když se rozejdou, klesá jistota výsledku. Nakonec se odečte systematická odchylka změřená na inzerátech, které mezitím z trhu zmizely — model se tak časem opravuje sám.

Přesnost odhadu

Porovnání odhadu s poslední cenou před tím, než inzerát zmizel z nabídky. Zmizení není důkaz prodeje — část nabídek se jen stáhne — proto se počítají jen inzeráty, které byly na trhu aspoň dva týdny.

Zatím není co vyhodnotit — přesnost se dá změřit až u inzerátů, které po nějaké době z trhu zmizely. První čísla dávají smysl zhruba po měsíci sběru.

Hedonický model podle typu

TypNabídkaTréninkTest Medián chybyDo 20 %Trénováno
bytprodej 20 0005 000 10.9 % 73 % 27.08. 03:30
bytpronajem 20 0005 000 10.4 % 77 % 27.08. 03:30
pozemekprodej 20 0005 000 28.4 % 39 % 27.08. 03:32
dumprodej 20 0005 000 19.9 % 50 % 27.08. 03:31
komercnipronajem 6 2121 553 32.7 % 33 % 27.08. 03:31
chataprodej 5 5761 395 23.7 % 45 % 27.08. 03:30
komercniprodej 3 436860 31.7 % 33 % 27.08. 03:31
dumpronajem 1 150288 15.4 % 58 % 27.08. 03:31
garazprodej 958240 22.0 % 45 % 27.08. 03:31
garazpronajem 785197 19.0 % 52 % 27.08. 03:31
pozemekpronajem 429108 46.7 % 31 % 27.08. 03:32
ostatniprodej 35289 43.3 % 20 % 27.08. 03:31

Jak dlouho se co prodává

Vedlejší produkt sledování životního cyklu inzerátů. Dlouhá doba na trhu znamená, že je kupující v silnější vyjednávací pozici.

TypKrajPřípadůMedián dnů na trhu
bytHlavní město Praha 3953
bytStředočeský kraj 2573
bytJihomoravský kraj 1293
bytMoravskoslezský kraj 1293
bytÚstecký kraj 1043
bytPlzeňský kraj 713
bytJihočeský kraj 613
bytOlomoucký kraj 593
dumStředočeský kraj 583
bytKarlovarský kraj 553
dumJihomoravský kraj 543
bytKrálovéhradecký kraj 403
bytLiberecký kraj 373
dumMoravskoslezský kraj 373
bytPardubický kraj 353
dumOlomoucký kraj 343
pozemekJihočeský kraj 343
bytZlínský kraj 333
dumPardubický kraj 313
dumÚstecký kraj 303
pozemekJihomoravský kraj 293
pozemekStředočeský kraj 273
pozemekÚstecký kraj 263
pozemekZlínský kraj 253
dumZlínský kraj 233
pozemekOlomoucký kraj 213
dumKrálovéhradecký kraj 203
bytKraj Vysočina 173
pozemekLiberecký kraj 153
dumPlzeňský kraj 153
pozemekPlzeňský kraj 153
pozemekMoravskoslezský kraj 143
chataÚstecký kraj 144
dumJihočeský kraj 133
dumKraj Vysočina 123
dumLiberecký kraj 123
komercniPlzeňský kraj 123
pozemekPardubický kraj 113
komercniHlavní město Praha 103
chataLiberecký kraj 103
chataKrálovéhradecký kraj 103

Cenové hladiny podle okresů

Okres (kód)TypNabídek Medián Kč/m²Rozpětí 25–75 %
3210byt 1728 149 474 121 847 – 177 640
3209byt 2009 142 738 119 565 – 167 188
3702byt 1848 139 550 117 832 – 161 750
3703byt 936 113 604 98 615 – 135 860
3203byt 788 108 484 92 361 – 127 949
3202byt 340 101 844 86 680 – 125 385
3210dum 1146 101 258 72 017 – 125 323
3206byt 344 100 521 81 555 – 113 554
3602byt 445 98 413 85 758 – 112 766
3209dum 1656 97 619 73 774 – 119 468
3405byt 857 94 231 81 410 – 110 833
3301byt 770 92 572 73 077 – 105 966
3606byt 451 92 335 78 414 – 107 966
3204byt 249 92 097 76 426 – 104 531
3701byt 179 91 852 76 705 – 104 122
3504byt 490 91 781 64 915 – 124 842
3805byt 691 91 129 76 114 – 107 414
3207byt 369 90 600 77 797 – 110 988
3211byt 270 90 480 70 000 – 107 967
3704byt 311 89 474 71 930 – 104 444
3208byt 331 88 052 79 778 – 104 738
3505byt 639 87 941 71 992 – 103 295
3302byt 390 87 761 63 259 – 117 446
3705byt 451 85 536 75 171 – 102 140
3712byt 202 85 300 73 555 – 98 036
3702dum 226 85 006 71 135 – 111 063
3610byt 562 84 367 59 190 – 143 730
3201byt 117 84 308 73 710 – 95 192
3710byt 139 83 913 70 890 – 98 396
3210komercni 105 81 456 52 852 – 105 797
3810byt 339 81 163 64 555 – 102 477
3608byt 224 80 179 51 316 – 142 105
3711byt 165 78 824 64 462 – 91 667
3202dum 484 78 555 49 569 – 102 019
3714byt 96 78 255 69 134 – 88 554
3404byt 272 77 990 59 943 – 119 318
3212byt 103 76 154 64 286 – 95 507
3702komercni 100 74 571 48 447 – 94 029
3604byt 119 73 704 59 267 – 93 151
3205byt 105 73 510 60 302 – 88 169