Prodej chalupy 380 m², pozemek 600 m²
Malá Úpa, Dolní Malá Úpa · okres Trutnov · Královéhradecký kraj · Sreality.cz ↗
Zjištěná rizika:
- jen investorum — Nabídka cílí na investory a nynější provoz je registrován jen jako ubytovací provoz (penzion s restaurací), nikoliv prodej klasické nemovitosti
42 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Czech Republic Sotheby’s International Realty nabízí k prodeji Hepnarovu Boudu, tradiční horskou nemovitost se zavedeným ubytovacím provozem v Horní Malé Úpě ve východních Krkonoších. Objekt spojuje autentický charakter horské architektury, fungující hospitality provoz a polohu v jedné z nejvýše položených obcí České republiky.
Nemovitost nabízí 380 m² podlahové plochy a navazující pozemek o rozloze cca 600 m². Současné využití tvoří funkční penzion s ubytovací kapacitou přibližně 25 osob, jehož součástí je ubytovací část, restaurace, bar a odpovídající provozní zázemí.
Ubytovací část zahrnuje pokoje s vlastními koupelnami a navazuje na společenské a restaurační prostory. Přirozeným centrem objektu je restaurace v tradičním horském stylu, která umožňuje zachovat kompletní provozní koncept pod jednou střechou.
Hepnarova Bouda představuje zavedenou horskou nemovitost s možností bezprostředně navázat na stávající provoz. Budoucí vlastník může současný koncept dále rozvíjet a modernizovat podle vlastní strategie. Vedle pokračování ubytovacího a restauračního provozu nabízí objekt také potenciál budoucí transformace směrem k privátní horské rezidenci nebo chaletovému konceptu, vždy s ohledem na příslušné územně-plánovací, stavební a další regulatorní podmínky.
Výjimečnost nabídky podtrhuje poloha v Horní Malé Úpě, tradičním horském středisku východních Krkonoš a jednom z výchozích míst tras vedoucích směrem na Sněžku. Lokalita nabízí celoroční turistické využití a bezprostřední kontakt s krkonošskou přírodou.
Parametry
- Cena
- 17.00 mil. Kč (44737 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 380 m²
- Pozemek
- 600 m²
- Stav
- velmi dobrý
- Konstrukce
- smíšená
- PENB
- G
- Na trhu od
- 25.08.2026 (63 dní)
- Prodávající
- sotheby-s-international-realty-czech-republic
Vybavení a sítě
druh objektu: Samostatný
typ objektu: Patrový
umístění: Samota
Vzdálenosti
bankomat
3785 m
MHD
721 m
školka
5766 m
lékař
5788 m
pošta
3792 m
restaurace
1286 m
škola
5489 m
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 17.00 mil. Kč | -8.6 % |
| 23.09.2026 | 18.60 mil. Kč | -6.1 % |
| 25.08.2026 | 19.80 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
17.00 mil. Kč
44 737 Kč/m²
Odhad reálné ceny
15.31 mil. Kč
10.41 mil. – 19.59 mil. Kč
Nabídka je 11 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -1 %).
Jistota odhadu 10 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 14.39 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(14 nabídek do 8 km)
29.76 mil. · váha 12 %
Model z dat
11.83 mil. · váha 18 %
Náklady na stavbu
10.74 mil. · váha 65 %
Cenová hladina
(cr)
15.54 mil. · váha 6 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (12% váhy): 14 podobných nabídek do 8 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 78 326 Kč/m² → 29.76 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 97% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (18% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 11.83 mil. Kč (rozpětí 8.07 mil. Kč – 18.11 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 23%.
- Náklady na pořízení (65% váhy): postavit to znovu by stálo 12.31 mil. Kč (1368 m³ obestavěného prostoru), minus 20 % opotřebení za 20 let → 9.85 mil. Pozemek: 600 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 1.45 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 10.74 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (6% váhy): medián 12437 nabídek stejného druhu → 15.54 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 15% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: jen_investorum.
- Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 17.00 mil. Kč je o 11% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model claude-haiku-4-5, 26.08.2026 11:43
Prodej tradiční horské chalupy s fungujícím penzionem a restaurací v Horní Malé Úpě. Čekejte nutnost řešit regulace stavebního zákona a územního plánu, jsou-li v budoucnu plánované změny využití.
- Stav
- 80 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 1.15
- prislusenstvi
- restaurace, bar, ubytovací část na 25 osob
Dostupnost
- Zastávka
- 726 m (Malá Úpa, Spálený Mlýn)
- Nádraží
- 9334 m (Lampertice)
- Hradec Králové hl. n.
- 149 min · 2 přestupy
- Pardubice hl. n.
- 160 min · 2 přestupy
- Liberec
- 198 min · 2 přestupy
- Praha hl. n.
- 208 min · 2 přestupy
- Olomouc hl. n.
- 217 min · 2 přestupy
- Brno hl. n.
- 222 min · 2 přestupy
- Ostrava-Svinov
- 255 min · 2 přestupy
- Ústí nad Labem hl. n.
- 260 min · 2 přestupy
- Plzeň hl. n.
- 268 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 284 min · 2 přestupy
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 12.10.2026 | zlevněno 18.60 mil. → 17.00 mil. |
| 23.09.2026 | zlevněno 19.80 mil. → 18.60 mil. |
| 25.08.2026 | přidáno |