prodej domu 151 m² s pozemkem 1 216 m²
Varnsdorf · okres Děčín · Ústecký kraj · Reality.iDNES.cz ↗
Zjištěná rizika:
- vecne bremeno — Vlastní studna a septik představují správní náročnost a riziko závislosti na soukromých sítích
- neobyvatelne — Popis uvádí rozsáhlé nedokončené práce: kompletní výměna kuchyně, oprava vlhkou poškoděné zdi v jednom pokoji, opadaný štuk na chodbě, finální barva fasády se teprve vybírá
89 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Prodej domy, 151 m², VarnsdorfŠtursova Výhledy, který neomrzí, a dům, co si dotvoříte podle sebe. Hledáte klid, přírodu na dosah a panoráma, za kterým ostatní jezdí na rozhledny? Tento rodinný dům ve Varnsdorfu stojí v top lokalitě – kousek pod Špičákem. Každý den vás tady budou bavit výhledy na Luž, Tolštejn, Jedlovou i Hrádek. Dům má skvělý základ, rozumnou cenovku, ale nebudeme vám věšet bulíky na nos – čeká vás tu ještě kus práce. Co je hotovo a v jakém je dům stavu? Zateplení: Obvodové stěny jsou zateplené 10cm polystyrenem a natažené v lepidle. Finální barvu fasády si už vyberete sami. Okna: Plastová trojskla, vč. nových střešních oken. Topení: Vytápění zajišťuje elektrokotel, rozvody jsou komplet v mědi. Sítě: Voda z vlastní studny, odpad řešen septikem. Na co je potřeba vyhrnout rukávy? Interiér: Kuchyň má své nejlepší dny za sebou a zaslouží si kompletní výměnu. Jedna zeď na opravu: V jednom z pokojů byla v minulosti spodní vlhkost. Problém se nakonec vyřešil odizolováním zvenku a navrtáním, ale zeď je teď rozbitá. Čeká vás tu zedničina – opravit, nový štuk a vymalovat, stejně jako pár míst opadanýho štuku na chodbě. Proč do toho jít? Nekupujete si hotový katalogový dům, ale kupujete si místo, které je v rámci Varnsdorfu naprosto výjimečné. Pokud hledáte solidní základ za fér cenu, kde si vnitřek přizpůsobíte vlastním představám a ranní kávu budete pít s výhledem na Lužické hory, jste tu správně. Chcete to vidět naživo? Ozvěte se, projdeme to a probereme detaily na místě.
Parametry
- Cena
- 3.69 mil. Kč (24437 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 151 m²
- Pozemek
- 1216 m²
- Konstrukce
- cihla
- Vlastnictví
- osobní
- Na trhu od
- 25.08.2026 (66 dní)
- Prodávající
- REALITYSPOLU
Vybavení a sítě
Datum nastěhování: 01.09.2026
Lokalita projektu: klidná část
Odpad: septik / jímka
PENB: F (vyhl. č. 264/2020 Sb.)
Poloha domu: samostatný
Spočítej stěhování:
Spočítej vyklizení:
Stav budovy: dobrý stav
Topení: lokální - elektrické
Číslo zakázky: IDNES-89559
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3.69 mil. Kč | -1.6 % |
| 12.10.2026 | 3.75 mil. Kč | -2.6 % |
| 29.09.2026 | 3.85 mil. Kč | -3.5 % |
| 14.09.2026 | 3.99 mil. Kč | -4.8 % |
| 07.09.2026 | 4.19 mil. Kč | -2.3 % |
| 25.08.2026 | 4.29 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
3.69 mil. Kč
24 437 Kč/m²
Odhad reálné ceny
4.14 mil. Kč
3.28 mil. – 5.57 mil. Kč
Nabídka je 11 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 2 %).
Jistota odhadu 16 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 3.89 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 3 km)
4.01 mil. · váha 48 %
Model z dat
4.67 mil. · váha 7 %
Náklady na stavbu
5.11 mil. · váha 41 %
Cenová hladina
(cr)
7.07 mil. · váha 4 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (48% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 26 584 Kč/m² → 4.01 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 67% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (7% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 4.67 mil. Kč (rozpětí 2.58 mil. Kč – 7.75 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 32%.
- Náklady na pořízení (41% váhy): postavit to znovu by stálo 5.09 mil. Kč (544 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 3.05 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 381 Kč/m², 316 m² zahrady po 595 Kč/m² = 2.33 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 5.11 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (4% váhy): medián 64594 nabídek stejného druhu → 7.07 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Rozbor textu inzerátu: odhad snížen o 10% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: vecne_bremeno, neobyvatelne.
- Kalibrace: na 79493 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 3.69 mil. Kč je o 11% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model claude-haiku-4-5, 26.08.2026 10:46
Dům 151 m² ve Varnsdorfu s výjimečným výhledem na Lužické hory, ale v předraném stavu. Vyžaduje značné investice do interiéru (kuchyň, opravy zdí) a rozhodně není okamžitě obývatelný.
- Stav
- 55 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 0.9
- voda
- Vlastní studna
- odpady
- Septik
- topeni
- Elektrokotel, měděné rozvody
- stav strechy
- Nová plastová trojskla včetně střešních oken
- prislusenstvi
- Zateplení obvodových stěn (10 cm polystyrenu), pozemek 1216 m²
- nutne investice
- Kompletní výměna kuchyně, oprava zdi v pokoji s historickou spodní vlhkostí (zedničina, štuk, malba), opravy opadaného štuku na chodbě
Dostupnost
- Zastávka
- 458 m (Varnsdorf, Budyšínská)
- Nádraží
- 1658 m (Varnsdorf staré nádraží)
- Liberec
- 62 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 95 min · 1 přestup
- Praha hl. n.
- 151 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 165 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 167 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 220 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 230 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 235 min · 1 přestup
- České Budějovice
- 239 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 268 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 22.10.2026 | zlevněno 3.75 mil. → 3.69 mil. |
| 12.10.2026 | zlevněno 3.85 mil. → 3.75 mil. |
| 29.09.2026 | zlevněno 3.99 mil. → 3.85 mil. |
| 14.09.2026 | zlevněno 4.19 mil. → 3.99 mil. |
| 07.09.2026 | zlevněno 4.29 mil. → 4.19 mil. |
| 25.08.2026 | přidáno |