Prodej zemědělské usedlosti 300 m², pozemek 3679 m²
Luby, Opatov · okres Cheb · Karlovarský kraj · Sreality.cz ↗
126 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Nad hlavními vstupními dveřmi je dodnes zachován letopočet 1829. Připomíná téměř dvě století historie místa, které mělo to štěstí, že nezmizelo. V Opatově kdysi stávala řada domů a hospodářských stavení, mnohá z nich už dnes nenajdete. Tato usedlost patří k několika dochovaným stavením, která se podařilo zachránit, zrekonstruovat a vrátit jim život, a přitom zachovat jejich původní charakter.
V katastru nemovitostí je objekt veden jako stavba pro rodinnou rekreaci. Současní majitelé jej však dlouhodobě využívají k celoročnímu bydlení a svým rozsahem, dispozicí i technickým zázemím nabízí komfort plnohodnotného bydlení.
Hlavní budova je zděná, technické zázemí je kamenné. V interiéru zůstaly přiznané dřevěné trámy, kamenné prvky i nádherné původní klenby. Všechny trámy byly ošetřeny ochrannými nátěry proti dřevokaznému hmyzu.
Už při vstupu vás přivítá předsíň s krásnými klenbami, jejíž atmosféru doplňuje elektrický krb. Z předsíně vstoupíte do kuchyně, na kterou navazuje pokoj a dále samostatná šatna. Z předsíně je přístupný také druhý pokoj, v němž se nachází vstup do sklepa, a dále zrekonstruovaná koupelna s prostorným sprchovým koutem, umyvadlem a WC.
Srdcem domu je bezesporu kuchyně. Kuchyňská linka byla vyrobena na míru ve venkovském stylu a do charakteru usedlosti přirozeně zapadá. Podařilo se zde zachovat a citlivě zrenovovat také původní historickou lavici po dřívějších obyvatelích domu. Dnes působí, jako by tu byla odjakživa. A vlastně sem také odjakživa patří. V kuchyni jsou navíc krbová kamna na dřevo, která nejen dotvářejí atmosféru interiéru, ale zároveň představují jednu z možností vytápění domu.
Prostor pod schodištěm je prakticky využit pro umístění pračky, sušičky a lednice a zároveň nabízí místo pro ukládání potravin i dalších věcí. Z této části domu lze projít přímo do kamenného technického zázemí.
Po schodišti se dostanete do zrekonstruované místnosti se střešními okny, odkud se vstupuje do velkého prostoru s výrazným modrým dekorem stěn a dvěma úložnými prostory. Z prostoru u schodiště je samostatně přístupná další prostorná místnost s krásně dochovaným původním hrázděním, ze které vede žebřík na prostornou půdu. Patro tak v sobě spojuje krásu původních konstrukcí s možností dalšího využití.
Při rekonstrukci se současní majitelé věnovali také technické stránce nemovitosti. Přibližně před pěti lety byla provedena kompletně nová plechová střecha.
Dům nabízí celkem tři možnosti vytápění. Hlavním zdrojem je kotel na pelety umístěný v technické části domu, jako další možnost je k dispozici elektrokotel a třetím zdrojem jsou krbová kamna na dřevo umístěná v kuchyni, která jsou napojena na topný systém domu. V kuchyni, koupelně a jednom z pokojů je podlahové vytápění. Komín ke kotli je vyvložkován keramickou vložkou, komín ke kamnům nerezovou.
Nemovitost je vybavena devíti solárními panely, které slouží především k ohřevu vody v bojleru. Baterie k solárnímu systému jsou umístěny v technické části společně s kotlem. Samotný bojler se nachází ve sklepě, který je přístupný přímo z interiéru domu. Vstup do sklepa je řešen podlahovým poklopem v jednom z pokojů.
Vodu zajišťuje vlastní vrtaná studna a o zabezpečení nemovitosti se starají dva alarmy s čidly.
K usedlosti neodmyslitelně patří také nádherná stodola s podsklepením. Společně s kamenným technickým zázemím, dochovaným hrázděním a rozlehlými půdními prostory připomíná původní podobu celého stavení a nabízí další možnosti využití.
A pak vyjdete ven. Zahrada tady není jen pozemkem kolem domu. Je součástí celého místa a je znát, že vznikala postupně a že o ni někdo dlouhá léta pečoval. Rostou zde jabloně a další ovocné stromy, krásný vzrostlý ořešák, najdete tu bylinky, květiny i skleník. Mezi stromy a zelení vznikla různá zákoutí pro posezení a odpočinek a všechno dohromady vytváří skutečnou oázu klidu a pohody.
A zahradou příroda nekončí. Ticho, zeleň a příroda nejsou něčím, za čím odsud musíte vyrazit jsou součástí každodenního života na tomto místě.
Právě zdejší klid dělá z usedlosti krásné místo nejen pro odpočinek a každodenní život, ale také například pro práci z domova. Přitom nejste odříznuti od běžného života přibližně 2 km odtud leží Luby s veškerou běžnou občanskou vybaveností.
Po dohodě může v usedlosti zůstat také větší část současného vybavení, které bylo vybíráno s ohledem na charakter tohoto místa. Vybavení není součástí kupní ceny a jeho případné ponechání bude předmětem dohody s majiteli.
Současní majitelé tu odvedli obrovský kus práce. Podařilo se jim toto místo zachránit, zrekonstruovat a vrátit mu život, aniž by přišlo o svou minulost. Teď nastal čas předat jej dál někomu, kdo v jeho příběhu bude pokračovat a bude o něj dál s láskou pečovat.
Uvedené výměry jsou orientační. Veškeré zveřejněné údaje obsažené v tomto inzerátu mají pouze informativní charakter a nejsou nabídkou ve smyslu § 1731 nebo § 1732 občanského zákoníku, ani se nejedná o veřejný příslib.
Parametry
- Cena
- 6.80 mil. Kč (22667 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 300 m²
- Pozemek
- 3679 m²
- Stav
- velmi dobrý
- Konstrukce
- smíšená
- PENB
- G
- Podlaží
- 2
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- bc-mgr-sona-cabova-realitni-maklerka
Vybavení a sítě
druh objektu: Samostatný
elektřina: 230V, 400V
kanalizace: Septik
okolí: Venkovská
plocha zahrady (m²): 2717
sklep
telekomunikace: Internet
topení: Ústřední tuhá paliva
typ objektu: Patrový
umístění: Okraj obce
voda: Studna
zastavěná plocha (m²): 377
Vzdálenosti
bankomat
1204 m
MHD
1007 m
školka
1742 m
lékař
6495 m
pošta
1478 m
restaurace
1296 m
škola
1353 m
vlak
1561 m
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
6.80 mil. Kč
22 667 Kč/m²
Odhad reálné ceny
10.41 mil. Kč
7.30 mil. – 12.95 mil. Kč
Nabídka je 35 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 6 %).
Jistota odhadu 16 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 9.78 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(17 nabídek do 3 km)
6.17 mil. · váha 34 %
Model z dat
10.06 mil. · váha 21 %
Náklady na stavbu
10.66 mil. · váha 42 %
Cenová hladina
(cr)
13.48 mil. · váha 4 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (34% váhy): 17 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 20 551 Kč/m² → 6.17 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 77% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (21% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 10.06 mil. Kč (rozpětí 7.04 mil. Kč – 14.15 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (42% váhy): postavit to znovu by stálo 9.72 mil. Kč (1080 m³ obestavěného prostoru), minus 20 % opotřebení za 20 let → 7.78 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 418 Kč/m², 2000 m² zahrady po 605 Kč/m², 779 m² půdy (pole/louka/les) po 76 Kč/m² = 3.45 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 10.66 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (4% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 13.48 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 15% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
- Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 6.80 mil. Kč je o 35% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model gemini-3.5-flash-lite, 19.10.2026 01:32
Jedná se o citlivě zrekonstruovanou zemědělskou usedlost z roku 1829 využívanou k celoročnímu bydlení. Přestože je v katastru vedena jako stavba pro rekreaci, nabízí plnohodnotný komfort s původními historickými prvky.
- Stav
- 100 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 1.15
- topeni
- krbová kamna na dřevo, kotel
- stav strechy
- kompletně nová plechová střecha
- prislusenstvi
- sklep, kamenné technické zázemí, půda
Dostupnost
- Zastávka
- 1008 m (Luby, školka)
- Nádraží
- 1563 m (Luby u Chebu)
- Plzeň hl. n.
- 113 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 177 min · 1 přestup
- Praha hl. n.
- 186 min · 1 přestup
- České Budějovice
- 199 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 221 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 238 min · 1 přestup
- Liberec
- 264 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 286 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 291 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 324 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 24.08.2026 | přidáno |