Prodej rodinného domu 71 m², pozemek 377 m²

Praha, Modřany · okres Praha-západ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗

34 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Nabízím k prodeji samostatně stojící rodinný dům v ulici Ke Spofě, určený k rekonstrukci.
Dům byl postaven v roce 1935 a stojí na pozemku o celkové výměře 377 m², z toho zahrada tvoří 297 m². Zastavěná plocha domu 64 m².
V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyní, koupelna, vstupní zádveří a chodba, šatna, komora a technická místnost. Podkroví je částečně upravené a v současnosti se využívají dva pokoje. Zbývající prostor včetně přípravy na koupelnu zůstává nedokončený a nový majitel si jej může dokončit podle svých představ.
Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. Vytápění zajišťuje plynový kotel s radiátory. Na pozemku je také vlastní studna, která se v současnosti nepoužívá.
K nemovitosti je vyhotoven stavebně - technický posudek, který je zájemcům k nahlédnutí.
Předběžná informace stavebního úřadu z 8/2026 popisuje okolní zástavbu jako zahradní město s podlažností do 2 NP a výškovým uspořádáním 6,01–9 m. Konkrétní stavební úpravy podléhají aktuálnímu posouzení a povolení.
Prodávající si vyhrazuje právo vybrat kupujícího na základě jím zvolených kritérií.

Parametry

Cena: 12.90 mil. Kč (181690 Kč/m²)
Užitná plocha: 71 m²
Pozemek: 377 m²
Stav: před rekonstrukcí
Konstrukce: smíšená
PENB: E
Rok stavby: 1945
Podlaží: 1
Na trhu od: 05.10.2026 (23 dní)
Prodávající: remax-andel

Vybavení a sítě

druh objektu: Samostatný elektřina: 230V garáž kanalizace: Veřejná kanalizace okolí: Bydlení plocha zahrady (m²): 297 plyn: Plynovod počet garáží: 1 příjezdová cesta: Asfaltová typ objektu: Patrový umístění: Klidná část obce voda: Vodovod zastavěná plocha (m²): 64

Vzdálenosti

bankomat 643 m MHD 234 m školka 225 m lékař 428 m metro 5837 m pošta 1014 m restaurace 381 m škola 584 m obchod 1093 m vlak 850 m

Stejná nemovitost na jiných portálech

Portál	Cena	Od
Reality.iDNES.cz	12.90 mil. Kč	05.10.2026	detail · inzerát ↗
RE/MAX Česká republika	12.90 mil. Kč	05.10.2026	detail · inzerát ↗
Sreality.cz	12.90 mil. Kč	05.10.2026	detail · inzerát ↗

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

12.90 mil. Kč

181 690 Kč/m²

Odhad reálné ceny

8.11 mil. Kč

6.37 mil. – 8.97 mil. Kč

Nabídka je 59 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -15 %).

Jistota odhadu 26 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 7.62 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (15 nabídek do 3 km) 10.84 mil. · váha 60 %

Model z dat 11.36 mil. · váha 11 %

Náklady na stavbu 1.41 mil. · váha 27 %

Cenová hladina (cr) 2.68 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (60% váhy): 15 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 152 696 Kč/m² → 10.84 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 24%.
Model naučený z dat (11% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 11.36 mil. Kč (rozpětí 7.94 mil. Kč – 15.97 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (27% váhy): postavit to znovu by stálo 2.30 mil. Kč (256 m³ obestavěného prostoru), minus 75 % opotřebení za 81 let → 0.58 mil. Pozemek: 377 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 0.91 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 1.41 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 59042 nabídek stejného druhu → 2.68 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 12.90 mil. Kč je o 59% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Zastávka: 236 m (Baba I)
Nádraží: 911 m (Praha-Komořany)
Praha hl. n.: 49 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 94 min · 2 přestupy
Plzeň hl. n.: 102 min · 2 přestupy
Hradec Králové hl. n.: 111 min · 2 přestupy
Ústí nad Labem hl. n.: 112 min · 2 přestupy
České Budějovice: 126 min · 2 přestupy
Liberec: 148 min · 2 přestupy
Olomouc hl. n.: 159 min · 2 přestupy
Brno hl. n.: 164 min · 2 přestupy
Ostrava-Svinov: 197 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

05.10.2026

přidáno