prodej domu 230 m² s pozemkem 906 m²
Frýdlant · okres Liberec · Liberecký kraj · Reality.iDNES.cz ↗
37 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Prodej rodinného domu 230 m² s pozemkem 906 m² Tady bude potřeba vyhrnout rukávy. Tenhle dům není pro někoho, kdo hledá hotové bydlení, kam si jen přiveze nábytek a nastěhuje se. Je určený ke kompletní rekonstrukci a nový majitel by měl počítat s tím, že ho čeká opravdu kus práce. Na druhou stranu je fér říct i druhou část příběhu. Technický stav domu jsme nechali prověřit statikem a podle jeho vyjádření jsou nosné konstrukce jako celek ve vyhovujícím stavebně-technickém stavu. Posudek popisuje několik konkrétních míst, která bude potřeba při rekonstrukci opravit – zejména lokálně poškozené zdivo a část krovu po dřívějším zatékání. Kompletní statické vyjádření samozřejmě zájemci rád předložím. Aktuálně je dům řešený jako 4+1, ale u této nemovitosti bych se současnou dispozicí příliš nesvazoval. Dům je podsklepený, nad sklepem se nachází hlavní obytné podlaží a přibližně polovina podkroví je již využívaná k bydlení. A právě tady podle mě začíná být nemovitost zajímavá. Při kompletní rekonstrukci se nabízí možnost dispozici výrazně přepracovat, rozšířit obytnou plochu nebo vytvořit další pokoje. Výsledná podoba domu tak může být úplně jiná než dnes – záležet bude hlavně na představách a rozpočtu nového majitele. K domu patří pozemek o celkové výměře 1 350 m², samotný dům má aktuálně zastavěnou plochu 194 m². Voda je řešena vlastní kopanou studnou a odpad je sveden do septiku na vyvážení. A co lokalita? Dům najdete ve Větrově, na okraji Frýdlantu. Za mě je to příjemná kombinace pro někoho, kdo nechce bydlet uprostřed města, ale zároveň se nechce vzdát toho, že má Frýdlant se školami, obchody a dalšími službami pořád po ruce. A pokud vás to táhne spíš ven než do nákupního centra, tady jste na správné straně mapy. Frýdlantsko nabízí spoustu možností pro výlety a k Jizerským horám, Hejnicím nebo Lázním Libverda to není daleko. Do Liberce se navíc z Frýdlantu dostanete vlakem přibližně za půl hodiny. Komu podle mě dům dává smysl? Někomu, kdo se rekonstrukce nebojí a naopak ocení možnost vzít si dům prakticky od základu a vytvořit si ho podle sebe. Ať už jako větší rodinné bydlení, nebo s využitím potenciálu podkroví a dalšího prostoru, který dům nabízí. Pokud hledáte hotový dům bez práce, tenhle pravděpodobně nebude pro vás. Jestli ale hledáte místo, kde můžete začít prakticky od začátku a výsledné bydlení si nastavit podle vlastních představ, rád vám dům ukážu osobně a na místě s vámi projdu i jeho technický stav a statický posudek.
Parametry
- Cena
- 2.70 mil. Kč (11739 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 230 m²
- Pozemek
- 906 m²
- Konstrukce
- smíšená
- Vlastnictví
- osobní
- Na trhu od
- 22.09.2026 (36 dní)
- Prodávající
- Justo
Vybavení a sítě
PENB: G (vyhl. č. 78/2013 Sb.)
Poloha domu: samostatný
Spočítej stěhování:
Spočítej vyklizení:
Stav budovy: před rekonstrukcí
Číslo zakázky: IDNES-J12975
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 2.70 mil. Kč | -22.0 % |
| 22.09.2026 | 3.46 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
2.70 mil. Kč
11 739 Kč/m²
Odhad reálné ceny
5.86 mil. Kč
4.49 mil. – 7.87 mil. Kč
Nabídka je 54 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 10 %).
Jistota odhadu 19 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 5.51 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(17 nabídek do 3 km)
6.58 mil. · váha 40 %
Model z dat
6.24 mil. · váha 18 %
Náklady na stavbu
6.32 mil. · váha 39 %
Cenová hladina
(cr)
10.56 mil. · váha 3 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (40% váhy): 17 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 28 607 Kč/m² → 6.58 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 71% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (18% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 6.24 mil. Kč (rozpětí 4.36 mil. Kč – 8.86 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 21%.
- Náklady na pořízení (39% váhy): postavit to znovu by stálo 7.45 mil. Kč (828 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 4.47 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 417 Kč/m², 6 m² zahrady po 604 Kč/m² = 2.18 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 6.32 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 59826 nabídek stejného druhu → 10.56 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Rozbor textu inzerátu: odhad snížen o 10% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
- Kalibrace: na 78729 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 2.70 mil. Kč je o 54% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model gemini-3.5-flash-lite, 22.09.2026 11:24
Jedná se o starší rodinný dům určený ke kompletní rekonstrukci s potenciálem rozšíření v podkroví. Pozor na statické nedostatky, lokálně poškozené zdivo a krov po zatékání.
- Stav
- 50 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 0.9
- voda
- vlastní kopaná studna
- odpady
- septik na vyvážení
- nutne investice
- kompletní rekonstrukce včetně lokálně poškozeného zdiva a krovu
Dostupnost
- Zastávka
- 101 m (Větrov, hasičská zbrojnice)
- Nádraží
- 1539 m (Frýdlant v Čechách)
- Liberec
- 63 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 153 min · 2 přestupy
- Praha hl. n.
- 166 min · 2 přestupy
- Pardubice hl. n.
- 169 min · 2 přestupy
- Hradec Králové hl. n.
- 171 min · 2 přestupy
- Plzeň hl. n.
- 227 min · 2 přestupy
- Olomouc hl. n.
- 234 min · 2 přestupy
- Brno hl. n.
- 239 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 247 min · 2 přestupy
- Ostrava-Svinov
- 272 min · 2 přestupy
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 07.10.2026 | zlevněno 3.46 mil. → 2.70 mil. |
| 22.09.2026 | přidáno |