prodej domu 305 m² s pozemkem 362 m²
Praha · Hlavní město Praha · Reality.iDNES.cz ↗
68 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Prodej zcela nové nízkoenergetické třípodlažní novostavby 7+kk u Modřanské rokle, Praha 4 Prodej zcela nové třípodlažní novostavby 7+kk v energetické třídě A – mimořádně úsporného domu s minimálními náklady na provoz, situovaného v bezprostřední blízkosti Modřanské rokle. Největší hodnotou však zůstává její neopakovatelná poloha, kde zelené okolí není pouze kulisou, ale stává se přirozenou součástí každodenního bydlení. Dům je ze všech stran obklopen zelení a nabízí neopakovatelné výhledy výhradně do okolní přírody Modřanské rokle. Dům nabízí velkorysou dispozici 7+kk, čtyři koupelny a samostatné WC pro hosty. Od samého počátku byl navržen s důrazem na kvalitu, energetickou efektivitu a maximální komfort každodenního života. Energetická třída A, nadstandardní zateplení 16 cm minerální vatou a velkoformátová dřevohliníková okna s izolačními trojskly zajišťují příjemné vnitřní klima a vysoký standard bydlení. Velkorysé prosklené plochy přirozeně propojují interiér s okolní zelení a propouštějí do domu množství denního světla. Promyšlené technické řešení doplňuje také příprava na krbovou vložku včetně komína, která umožňuje budoucímu majiteli vytvořit v interiéru další výrazný prvek pro příjemnou atmosféru a komfortní trávení času s rodinou. Výsledkem je moderní rodinný dům, který spojuje reprezentativní architekturu, kvalitní provedení a energeticky úsporný provoz s komfortem, který odpovídá současnému náročnému bydlení. Technologické vybavení domu je mimořádně nadstandardní a odpovídá nejvyšším nárokům na současné bydlení. O vytápění se stará tepelné čerpadlo Acond nejvyšší řady, v celém domě je podlahové topení a ve 2. a 3. NP také stropní chlazení. Součástí je fotovoltaická elektrárna, inteligentní systém Loxone pro komplexní ovládání domu, centrální vysavač Husky s rozvody ve stěnách a stropech, systém vysávání prádla, zabezpečení Jablotron s připojením na PCO, kamerový systém a centrální audiosystém Loxone se 14 reproduktory rozmístěnými po celém domě. Nechybí ani carport s otevírací lamelovou střechou. Dům je již zkolaudovaný a stavebně dokončený, avšak před finální realizací podlahových povrchů a interiérových dveří. Budoucí majitel tak získává možnost zvolit si tyto prvky přesně podle svého vkusu a individuálních potřeb, bez nutnosti zasahovat do již hotového domu. Výsledkem může být skutečně osobitý domov, který spojuje energetickou úspornost třídy A, špičkové technologie, nadčasovou architekturu a především jedinečný život v bezprostředním kontaktu se zelení Modřanské rokle.
Parametry
- Cena
- 39.50 mil. Kč (129508 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 305 m²
- Pozemek
- 362 m²
- Konstrukce
- skelet
- Vlastnictví
- osobní
- Na trhu od
- 22.09.2026 (37 dní)
- Prodávající
- FARAON reality
Vybavení a sítě
Parkování : garáž
Terasa : 42 m 2
PENB: A (vyhl. č. 264/2020 Sb.)
Poloha domu: řadový
Spočítej stěhování:
Spočítej vyklizení:
Stav budovy: novostavba
Topení: jiné
Zastavěná plocha: 185 m 2
Číslo zakázky: IDNES-HMA2125
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 39.50 mil. Kč | -9.6 % |
| 10.10.2026 | 43.70 mil. Kč |
Stejná nemovitost na jiných portálech
| Portál | Cena | Od | |
|---|---|---|---|
| Reality.iDNES.cz | 39.50 mil. Kč | 22.09.2026 | detail · inzerát ↗ |
| Sreality.cz | 39.50 mil. Kč | 19.10.2026 | detail · inzerát ↗ |
| Sreality.cz | 43.70 mil. Kč | 09.10.2026 | detail · inzerát ↗ |
| Sreality.cz | — Kč | 21.09.2026 | detail · inzerát ↗ |
| Sreality.cz | — Kč | 21.09.2026 | detail · inzerát ↗ |
| Sreality.cz | — Kč | 29.09.2026 | detail · inzerát ↗ |
| Sreality.cz | — Kč | 24.09.2026 | detail · inzerát ↗ |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
39.50 mil. Kč
129 508 Kč/m²
Odhad reálné ceny
21.97 mil. Kč
18.31 mil. – 32.52 mil. Kč
Nabídka je 80 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -14 %).
Jistota odhadu 18 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 20.65 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 3 km)
29.23 mil. · váha 43 %
Model z dat
38.20 mil. · váha 18 %
Náklady na stavbu
6.41 mil. · váha 36 %
Cenová hladina
(cr)
13.86 mil. · váha 3 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (43% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 95 841 Kč/m² → 29.23 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 66% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (18% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 38.20 mil. Kč (rozpětí 26.69 mil. Kč – 53.70 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (36% váhy): postavit to znovu by stálo 9.78 mil. Kč (1098 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 5.87 mil. Pozemek: 362 m² parcely po 2 417 Kč/m² = 0.88 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 6.41 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 59367 nabídek stejného druhu → 13.86 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 39.50 mil. Kč je o 80% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 170 m (Lehárova)
- Nádraží
- 735 m (Praha-Modřany zastávka)
- Praha hl. n.
- 20 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 74 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 82 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 91 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 91 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 106 min · 1 přestup
- Liberec
- 128 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 139 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 144 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 177 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 20.10.2026 | zlevněno 43.70 mil. → 39.50 mil. |
| 22.09.2026 | přidáno |