Prodej bytu 5+1 123 m²
Praha, Praha - Michle · Hlavní město Praha · Bezrealitky.cz ↗
Zjištěná rizika:
- obsazeno najemnikem — Byt je aktuálně pronajímán ve dvou samostatných jednotkách s nájemními smlouvami do roku 2026.
20 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Nabízíme k prodeji unikátní bytovou jednotku v osobním vlastnictví o celkové ploše cca 123 m² v atraktivní lokalitě Praha 4 – Michle, ulice U Botiče. Byt je dispozičně řešen jako dvě samostatně využitelné bytové jednotky se společnou předsíní, což z něj činí mimořádně flexibilní a investičně zajímavou nemovitost.
Původně dvougenerační byt o dispozici 5+1 byl po rekonstrukci rozdělen na dvě samostatné části – 3+1 a 2+kk. Toto řešení umožňuje kombinaci vlastního bydlení a pronájmu, případně maximalizaci výnosu formou dvou nezávislých nájemních jednotek. Byt si můžete virtuálně prohlédnout v Matterport (v galerii).
První bytová jednotka o dispozici 3+1 s plochou 77,35 m² nabízí prostorné a funkčně řešené bydlení s třemi pokoji, samostatnou kuchyní, koupelnou, odděleným WC a lodžií. Druhá bytová jednotka o dispozici 2+kk s plochou 41,78 m² je kompaktní, plně využitelná a zahrnuje obytný prostor s kuchyňským koutem, samostatný pokoj, koupelnu s WC a vlastní lodžii. Obě jednotky jsou přístupné přes společné zádveří, které zajišťuje jejich praktické oddělení. K bytové jednotce dále náleží sklepní kóje o velikosti cca 3,5 m² umístěná v 1. podzemním podlaží domu.
Byt se nachází ve 12. nadzemním podlaží z celkových 16 podlaží panelového domu s výtahem a nabízí dostatek denního světla i příjemné otevřené výhledy. Dům prošel revitalizací a byt je ve velmi dobrém udržovaném stavu po rekonstrukci. Energetická náročnost budovy: třída C – úsporná.
Lokalita Michle patří dlouhodobě mezi stabilní a dobře dostupné části Prahy. V okolí se nachází kompletní občanská vybavenost, MHD s rychlou dostupností do centra i administrativní oblasti Brumlovky.
Byt je aktuálně pronajímán ve dvou samostatných jednotkách. Současné nájemné činí přibližně 18 500 Kč + služby u větší jednotky a cca 16 000 Kč + služby u menší jednotky, tedy celkově zhruba 34 000 Kč měsíčně bez služeb. Nájemní smlouva u větší jednotky 3+1 je uzavřena na dobu určitou do 3. 5. 2026. Nájemní smlouva u menší jednotky 2+kk je uzavřena na dobu určitou do 14. 11. 2026, přičemž po jejím ukončení je možné jednotku využít dle vlastních potřeb.
Při optimalizaci nájemního vztahu odpovídá dnešní tržní nájem v této lokalitě přibližně 24 000 až 28 000 Kč za větší jednotku a 18 000 až 21 000 Kč za menší jednotku, tj. potenciál celkového nájemného cca 42 000 až 49 000 Kč měsíčně.
Měsíční zálohy na služby za celou jednotku činí 8 348 Kč a zahrnují zejména vytápění a teplou vodu. Vytápění je centrální. Spotřeba tepla a vody je měřena samostatně pro každou bytovou jednotku. Elektřina je aktuálně vedena společně pro obě jednotky a hrazena dle počtu osob, přičemž lze jednoduše oddělit instalací podružného měření.
Nemovitost je vhodná jak pro dlouhodobou investici s okamžitým výnosem, tak pro kombinaci vlastního bydlení a pronájmu. Díky rozdělení na dvě jednotky nabízí vyšší flexibilitu než standardní byt a umožňuje efektivní práci s nájemním výnosem.
Financování hypotečním úvěrem je možné.
Parametry
- Cena
- 12.80 mil. Kč (104065 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 123 m²
- Dispozice
- 5+1
- Stav
- velmi dobrý
- Konstrukce
- panel
- Vlastnictví
- osobní
- PENB
- C
- Podlaží
- 12
- Na trhu od
- 23.08.2026 (71 dní)
- RÚIAN
- 22706801
Vybavení a sítě
bezbariérový
lodžie (m²): 7
původní cena (Kč): 13600000
sklep (m²): 4
výtah
zobrazení na portálu: 279
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 12.80 mil. Kč | -5.9 % |
| 23.08.2026 | 13.60 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
12.80 mil. Kč
104 065 Kč/m²
Odhad reálné ceny
17.40 mil. Kč
14.27 mil. – 21.41 mil. Kč
Nabídka je 26 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 10 %).
Jistota odhadu 37 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 16.35 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 2 km)
16.38 mil. · váha 72 %
Model z dat
18.03 mil. · váha 26 %
Cenová hladina
(cr)
11.05 mil. · váha 3 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (72% váhy): 40 podobných nabídek do 2 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 133 134 Kč/m² → 16.38 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 33%.
- Model naučený z dat (26% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 18.03 mil. Kč (rozpětí 12.32 mil. Kč – 22.71 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 16%.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 82380 nabídek stejného druhu → 11.05 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 5% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: obsazeno_najemnikem.
- Kalibrace: na 79493 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 12.80 mil. Kč je o 26% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model gemini-3.5-flash-lite, 22.10.2026 23:31
Jedná se o investičně zajímavý velký byt 5+1 rozdělený na dvě samostatné jednotky v osobním vlastnictví v Praze 4 - Michle. Pozor na to, že nemovitost je aktuálně zatížena platnými nájemními smlouvami.
- Stav
- 100 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 1.05
- voda
- centrální
- topeni
- centrální
- prislusenstvi
- sklepní kóje, lodžie
Dostupnost
- Zastávka
- 165 m (Michelská)
- Nádraží
- 1001 m (Praha-Michle autovlak)
- Praha hl. n.
- 20 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 74 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 82 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 91 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 91 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 106 min · 1 přestup
- Liberec
- 128 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 139 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 144 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 177 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 22.10.2026 | znovu v nabídce |
| 22.10.2026 | zlevněno 13.60 mil. → 12.80 mil. |
| 22.10.2026 | staženo |
| 23.08.2026 | přidáno |