Prodej rodinného domu 70 m², pozemek 1416 m²
Roztoky, Roztoky · okres Praha-západ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗
50 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
<p>Stavební pozemek o výměře 1.416 m2 pro výstavbu rodinného domu ve vilové čtvrti v oblíbené lokalitě Tichého údolí v Roztokách u Prahy. Parcela je položena v mírném jižním svahu v krátké slepé odbočce nad ulicí Tiché údolí. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě a byly zde provedeny terénní úpravy k budoucí výstavbě.</p><p><br></p><p>Cena za nemovitost je včetně stavebního povolení pro stavbu rodinného domu se suterénem a dvěma nadzemními podlažími s celkovou plochou 330 m2. Budoucí dům je koncipován jako vila se dvěma byty 4+1, které lze v souladu s projektem alternativně jednoduchou změnou spojit, a dále jednou garsoniérou. Parkování a technické zázemí umístěno v suterénu. Na pozemku je nyní postavena vinárna nad vinným sklepem s užitnou plochou 70 m2 a dispozicí 1+1 vyhovující stavebním požadavkům na provoz vinárny.</p><p><br></p><p>Vinárna je provedena v nejvyšší kvalitě: podlahy jsou mramorové, okna dřevěná s izolačními trojskly, vnitřní dveře z masivu. Dům je velmi dobře vybaven: klimatizace, plynový kotel, podlahové vytápění, centrální vysavač, alarm napojený na PCO, designové osvětlení, předokenní rolety, příprava pro krb a rozvody vysokorychlostního internetu. Středem vinárny sestupuje velkorysé mramorové schodiště v úrovni suterénu do rozsáhlého vinného sklepa z 19. století po rekonstrukci s celkovou užitnou plochou 155 m2. Je zde optimální vlhkost a celoročně stálá teplota a skladovací kapacita až pro 20.000 lahví, i prostor pro příjemné posezení. Byla zde provedena kompletní výměna elektroinstalace. Na části pozemku vedle budoucího domu je vysazena menší vinice. Jedná se o atraktivní parcelu v klidné části obce s mimořádnými atributy, které rozšiřují spektrum jejího budoucího využití.</p><p><br></p><p>Tiché údolí v Roztokách je již od dob první republiky vyhledávanou lokalitou pro vlastní bydlení a rekreační aktivity. Jedná se o přírodní lokalitu podél Únětického potoka jejíž romantický charakter vždy lákal investory k výstavbě ambiciózního bydlení. Výsledkem je dnešní krásná vilová čtvrť s atraktivními domy v rozlehlých zahradách, rychle dostupná na Prahu 6 vozem, vlakem nebo MHD. V okolí se nachází množství mezinárodních škol. Centrum Prahy dostupné do 30 minut a letiště do 20 minut vozem.</p>
Parametry
- Cena
- 25.00 mil. Kč (357143 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 70 m²
- Pozemek
- 1416 m²
- Stav
- dobrý
- Konstrukce
- cihla
- PENB
- G
- Podlaží
- 2
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- lexxus-norton-a-s
Vybavení a sítě
garáž
parkovacích míst
plocha zahrady (m²): 856
sklep
typ objektu: Patrový
Vzdálenosti
bankomat
636 m
MHD
67 m
školka
674 m
lékař
231 m
metro
5514 m
pošta
752 m
restaurace
630 m
škola
946 m
obchod
2962 m
vlak
681 m
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
25.00 mil. Kč
357 143 Kč/m²
Odhad reálné ceny
6.72 mil. Kč
5.84 mil. – 9.82 mil. Kč
Nabídka je 272 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -51 %).
Jistota odhadu 19 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 6.32 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(29 nabídek do 3 km)
8.00 mil. · váha 45 %
Model z dat
10.02 mil. · váha 17 %
Náklady na stavbu
3.82 mil. · váha 34 %
Cenová hladina
(cr)
3.18 mil. · váha 3 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (45% váhy): 29 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 114 266 Kč/m² → 8.00 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 63% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (17% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 10.02 mil. Kč (rozpětí 7.01 mil. Kč – 14.08 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (34% váhy): postavit to znovu by stálo 2.36 mil. Kč (252 m³ obestavěného prostoru), minus 35 % opotřebení za 35 let → 1.53 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 418 Kč/m², 516 m² zahrady po 605 Kč/m² = 2.49 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 3.82 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 3.18 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 25.00 mil. Kč je o 272% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 199 m (Roztoky, Tiché údolí)
- Nádraží
- 769 m (Roztoky u Prahy)
- Praha hl. n.
- 31 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 67 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 75 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 92 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 100 min · 1 přestup
- České Budějovice
- 119 min · 1 přestup
- Liberec
- 122 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 140 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 145 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 178 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 24.08.2026 | přidáno |