Prodej rodinného domu 284 m², pozemek 440 m²

Roztoky, Roztoky · okres Praha-západ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗

32 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Výjimečná nemovitost spojující komfortní rodinné bydlení a zavedené podnikání v jedné z nejvyhledávanějších lokalit v okolí Prahy.
V samotném srdci Roztok u Prahy, jen pár kroků od náměstí, se nachází jedinečný dům o obytné ploše přibližně 209 m², na který navazuje zavedená italská restaurace o celkové výměře 75 m². Nemovitost představuje ideální příležitost pro vícegenerační bydlení, spojení domova s podnikáním nebo jako atraktivní investici. Plocha pozemku je 440m2, zastavěná plocha 160m2.
Dispozice domu je promyšleně řešena tak, aby poskytovala dostatek soukromí i komfortu. V přízemí se nachází vstupní hala a prostorný byt 3+1 s koupelnou vybavenou vanou. Po schodišti se vstupuje do druhého podlaží, kde je situován světlý byt 3+kk s přímým vstupem na terasu o velikosti 19 m². Součástí domu je také útulné podkroví využívané jako pokoj pro hosty.
Na obytnou část plynule navazuje zavedená italská restaurace se samostatným vstupem z ulice. Hlavní prostor restaurace nabízí přibližně 45 m², doplněných o skladové prostory, šatnu a sociální zázemí o celkové výměře dalších 30 m². Díky vlastnímu vstupu a parkování přímo u domu je provoz restaurace zcela oddělen od soukromé části nemovitosti, což zajišťuje maximální komfort pro bydlení i podnikání.
Nemovitost dále doplňuje pečlivě udržovaná zahrada, která poskytuje příjemné soukromí pro odpočinek, rodinná setkání i posezení s přáteli. Součástí zahrady je také skleník, který potěší každého milovníka zahradničení.
Roztoky u Prahy patří dlouhodobě mezi nejžádanější rezidenční lokality v okolí hlavního města. Nabízejí ideální kombinaci klidného bydlení, výborné občanské vybavenosti a rychlé dostupnosti centra Prahy. Vlakové spojení na Masarykovo nádraží trvá přibližně 15 minut, alternativou je autobusové spojení na stanici metra Dejvická. V docházkové vzdálenosti se nachází mateřské i základní školy, obchody, restaurace i supermarket Albert vzdálený pouhé dvě minuty chůze.
Milovníci přírody ocení bezprostřední blízkost Únětického údolí, jednoho z nejkrásnějších přírodních parků v okolí Prahy. Lokalita nabízí rozsáhlou síť turistických tras, cyklostezek i běžeckých okruhů a vytváří ideální podmínky pro aktivní životní styl i relaxaci v zeleni. Přímo v Roztokách navíc funguje celoroční přívoz přes řeku Vltavu, který pohodlně propojuje levý a pravý břeh a otevírá další možnosti výletů směrem na Klecany či Troju.
Tato nemovitost představuje mimořádnou příležitost pro ty, kteří hledají prostorné dvougenerační bydlení s možností pokračovat v zavedeném podnikání, případně využít komerční část podle vlastních představ. Díky své poloze, dispozici i charakteru nabízí jedinečné spojení kvalitního rodinného života, podnikatelského potenciálu a dlouhodobě stabilní investiční hodnoty. 

Parametry

Cena: 30.50 mil. Kč (107394 Kč/m²)
Užitná plocha: 284 m²
Pozemek: 440 m²
Stav: velmi dobrý
Konstrukce: cihla
PENB: D
Podlaží: 1
Na trhu od: 24.08.2026 (65 dní)
Prodávající: realmak

Vybavení a sítě

druh objektu: Samostatný plocha sklepa (m²): 10 plocha zahrady (m²): 280 typ objektu: Přízemní zastavěná plocha (m²): 160

Vzdálenosti

bankomat 142 m MHD 137 m školka 276 m lékař 141 m metro 5872 m pošta 117 m restaurace 143 m škola 238 m obchod 3566 m vlak 391 m

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

30.50 mil. Kč

107 394 Kč/m²

Odhad reálné ceny

22.31 mil. Kč

16.83 mil. – 25.92 mil. Kč

Nabídka je 37 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -9 %).

Jistota odhadu 24 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 20.97 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 3 km) 29.03 mil. · váha 59 %

Model z dat 22.24 mil. · váha 13 %

Náklady na stavbu 8.28 mil. · váha 26 %

Cenová hladina (cr) 13.97 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (59% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 102 201 Kč/m² → 29.03 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 36%.
Model naučený z dat (13% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 22.24 mil. Kč (rozpětí 15.55 mil. Kč – 31.26 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (26% váhy): postavit to znovu by stálo 9.57 mil. Kč (1022 m³ obestavěného prostoru), minus 20 % opotřebení za 20 let → 7.66 mil. Pozemek: 440 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 1.06 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 8.28 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 13.97 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 30.50 mil. Kč je o 37% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Zastávka: 353 m (Roztoky, Tyršovo nám.)
Nádraží: 374 m (Roztoky u Prahy)
Praha hl. n.: 31 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 67 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 75 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 92 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 100 min · 1 přestup
České Budějovice: 119 min · 1 přestup
Liberec: 122 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 140 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 145 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 178 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

24.08.2026

přidáno