Prodej rodinného domu 433 m², pozemek 433 m²

Kostelec nad Černými lesy, Kostelec nad Černými lesy · okres Praha-východ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗

16 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Nabízím ve výhradním zastoupení k prodeji rodinný dům v Kostelci nad Černými lesy. Dům se nachází na Jánském náměstí. Má dvě nadzemní podlaží. V přízemí fungovala dříve hospoda/bar a v patře je bytová jednotka o dispozici 4+1 (přes 100 m2 plocha) s terasou (cca 25 m2) a samostatným vchodem ze dvora. Na dvoře je zděná garáž a prostor na parkování auta venku a vedle je zahrada. Celková zastavěná plocha a nádvoří čítá celkem 433 m2. 
Přízemí lze využít jak pro podnikání (gastro, služby atd.), tak i pro vybudování např. dvou samostatných prostorných bytových jednotek. 
V domě je elektřina v mědi, vytápění je v přízemí elektrické, byt v patře je vytápěn krbovými kamny, dům je standardně napojen na veřejnou kanalizaci a obecní vodovod. 
Dům je k dispozici pro nového majitele od 1.5.2026.

Parametry

Cena: 8.79 mil. Kč (20300 Kč/m²)
Užitná plocha: 433 m²
Pozemek: 433 m²
Stav: dobrý
Konstrukce: cihla
PENB: G
Podlaží: 2
Na trhu od: 24.08.2026 (65 dní)
Prodávající: finreps

Vybavení a sítě

druh objektu: Samostatný elektřina: 230V garáž kanalizace: Veřejná kanalizace okolí: Bydlení počet garáží: 1 typ objektu: Patrový umístění: Centrum obce voda: Vodovod

Vzdálenosti

bankomat 124 m MHD 25 m školka 591 m lékař 120 m pošta 173 m restaurace 170 m škola 244 m obchod 7594 m

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

8.79 mil. Kč

20 300 Kč/m²

Odhad reálné ceny

10.60 mil. Kč

7.95 mil. – 13.96 mil. Kč

Nabídka je 17 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 2 %).

Jistota odhadu 13 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 9.96 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (11 nabídek do 3 km) 11.41 mil. · váha 10 %

Model z dat 10.17 mil. · váha 28 %

Náklady na stavbu 10.00 mil. · váha 57 %

Cenová hladina (cr) 19.65 mil. · váha 5 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (10% váhy): 11 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 26 357 Kč/m² → 11.41 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 112% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
Model naučený z dat (28% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 10.17 mil. Kč (rozpětí 7.11 mil. Kč – 14.30 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (57% váhy): postavit to znovu by stálo 14.59 mil. Kč (1559 m³ obestavěného prostoru), minus 35 % opotřebení za 35 let → 9.48 mil. Pozemek: 433 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 1.05 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 10.00 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (5% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 19.65 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 8.79 mil. Kč je o 17% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 23.10.2026 04:32

Víceúčelový rodinný dům v Kostelci nad Černými lesy kombinuje bývalé nebytové prostory v přízemí a bytovou jednotku 4+1 v patře. Dům nabízí potenciál pro podnikání i bydlení s vlastní garáží a zahradou.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.0
voda: obecní vodovod
odpady: veřejná kanalizace
topeni: v přízemí elektrické, v patře krbová kamna
prislusenstvi: terasa, zděná garáž, zahrada

Dostupnost

Zastávka: 245 m (Kostelec n. Č. l., Nám.)
Nádraží: 9153 m (Český Brod)
Praha hl. n.: 76 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 86 min · 2 přestupy
Hradec Králové hl. n.: 103 min · 2 přestupy
Ústí nad Labem hl. n.: 128 min · 2 přestupy
Plzeň hl. n.: 136 min · 2 přestupy
České Budějovice: 139 min · 2 přestupy
Liberec: 143 min · 2 přestupy
Olomouc hl. n.: 151 min · 2 přestupy
Brno hl. n.: 156 min · 2 přestupy
Ostrava-Svinov: 189 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

24.08.2026

přidáno