Prodej rodinného domu 238 m², pozemek 749 m²
Předboj · okres Praha-východ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗
24 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Osobitý venkovský styl dvoupodlažního rodinného domu se zahradou a podsklepeným letním domkem doplňuje zástavbu v původním jádru obce Předboj, jejíž historie sahá až do 13. století. Bývalá významná zastávka na staré císařské cestě dnes zažívá dynamický rozvoj, který podporuje i moderní golfový resort s restaurací a kavárnou.
V přízemí domu se nachází hlavní obytná část, která je orientovaná na východ a do zahrady. Tvoří ji obývací pokoj se vstupem na krytou terasu propojený s jídelní částí a kuchyňským koutem se spíží. Tuto zónu zvýrazňují dvojité stropy a přiznané trámoví, jež dodává prostoru mimořádný charakter. Dále jsou zde 2 ložnice, koupelna s vanou a toaletou a technická místnost. Ze zádveří se otevírá vstup do haly, z níž se vchází do druhé koupelny se sprchovým koutem a toaletou, a také po schodišti do patra. V horním podlaží je situována třetí ložnice s velkou šatnou a prostorná otevřená galerie.
Z terasy se dá sestoupit na menší dlážděnou plochu stíněnou vzrostlými stromy a do zahrady, jež poskytuje maximální soukromí. Na jejím konci stojí romantický letní domek vyhřívaný krbovými kamny, s posezením a vinným sklepem. K uložení sezónního vybavení slouží prostorný skládek. Na pozemku se dále nachází studna napojená na zavlažovací systém a 2 parkovací místa.
Dům byl zkolaudován v roce 2005, má dřevěná eurookna, dřevěné podlahy a vstupní dveře vyrobené na míru. Součástí vybavení je kompletně zařízená kuchyňská linka, krbová kamna a dva bojlery. Nemovitost je vytápěna elektrokotlem, v kuchyni, předsíni a koupelně je instalováno podlahové topení. Objekt střeží zabezpečovací a kamerový systém.
Středočeská obec Předboj leží přibližně 10 kilometrů od severní hranice Prahy a je snadno dostupná autem po dálnici D8 nebo autobusem od stanice metra Ládví. V místě funguje obchod s potravinami, úřad, knihovna a mateřská škola. Volnočasové aktivity nabízí několik dětských hřišť, golfový areál se čtyřhvězdičkovým hotelem, kavárnou a restaurací a dvěma rybníky. Další rybník v obci spravuje aktivní rybářský spolek. Za většími nákupy lze vyrazit do Neratovic nebo do Letňan.
Celková plocha 237,89 m2 (z toho terasa cca 17,2 m2), zahrada 581 m2, pozemek 749 m2.
Parametry
- Cena
- 22.00 mil. Kč (92437 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 238 m²
- Pozemek
- 749 m²
- Stav
- velmi dobrý
- Konstrukce
- cihla
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- svoboda-williams
Vybavení a sítě
parkovacích míst
sklep
typ objektu: Patrový
Vzdálenosti
bankomat
3647 m
MHD
113 m
školka
146 m
lékař
314 m
pošta
2074 m
restaurace
2389 m
škola
1799 m
obchod
3238 m
vlak
2072 m
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
22.00 mil. Kč
92 437 Kč/m²
Odhad reálné ceny
19.15 mil. Kč
16.01 mil. – 26.06 mil. Kč
Nabídka je 15 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -3 %).
Jistota odhadu 21 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 18.00 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 3 km)
25.16 mil. · váha 53 %
Model z dat
22.75 mil. · váha 15 %
Náklady na stavbu
7.82 mil. · váha 30 %
Cenová hladina
(cr)
11.71 mil. · váha 3 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (53% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 105 695 Kč/m² → 25.16 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 51% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (15% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 22.75 mil. Kč (rozpětí 15.91 mil. Kč – 31.98 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (30% váhy): postavit to znovu by stálo 8.02 mil. Kč (857 m³ obestavěného prostoru), minus 20 % opotřebení za 20 let → 6.42 mil. Pozemek: 749 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 1.81 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 7.82 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 11.71 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 22.00 mil. Kč je o 15% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 123 m (Předboj)
- Nádraží
- 2077 m (Kojetice u Prahy)
- Praha hl. n.
- 54 min · 2 přestupy
- Ústí nad Labem hl. n.
- 90 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 92 min · 2 přestupy
- Hradec Králové hl. n.
- 109 min · 2 přestupy
- Liberec
- 110 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 115 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 136 min · 2 přestupy
- Olomouc hl. n.
- 157 min · 2 přestupy
- Brno hl. n.
- 162 min · 2 přestupy
- Ostrava-Svinov
- 195 min · 2 přestupy
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 24.08.2026 | přidáno |