Prodej rodinného domu 204 m², pozemek 947 m²
Předboj, Předboj · okres Praha-východ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗
85 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Nízkoenergetická dvoupodlažní vila se slunnou zahradou na rohovém pozemku je součástí exkluzivního uzavřeného rezidenčního a volnočasového areálu YARD RESORT s pouhými 16 domy, kavárnou, restaurací a golfovým hřištěm v obci Předboj, přibližně 10 km severně od hranice Prahy.
Místem společného setkávání v domě je světlý a vzdušný šedesátimetrový obývací pokoj s jídelnou a přístupem do jižně orientované zahrady. Na tento prostor navazuje velká kuchyně, dispozici přízemí doplňuje vstupní hala, samostatná toaleta a technická místnost. Soukromá zóna v patře se skládá ze 4 pokojů, 2 koupelen a úložného prostoru.
Renomované architektonické studio navrhlo vilu v minimalistickém stylu a s využitím zejména přírodních materiálů (kámen, kov, dřevo, pálené cihly), stavba byla dokončena v r. 2018. Ke kvalitnímu standardu patří například dřevěné podlahy a velkoformátová dlažba nebo velkoplošná okna s hliníkovými rámy, trojskly a předokenními žaluziemi. Obývací pokoj zútulňuje krb, kuchyně je kompletně vybavena špičkovými spotřebiči. Stropní topení a chlazení je napojené na tepelné čerpadlo (vzduch-voda), před 3 lety přibyla fotovoltaická elektrárna (výkon 8,5 kWp) propojená s bateriovým úložištěm (10,2 kWh). Na pozemku je vybudován bazén a parkovací stání pro 2 vozy, možné je kompletní zajištění výstavby garáže přes správce resortu. Profesionálně založenou zahradu lemuje živý plot zajišťující dokonalé soukromí.
Zabezpečený rezidenční komplex se nachází v bezprostřední blízkosti golfového areálu se zimním provozem, s vlastnictvím nemovitosti se pojí různé benefity spojené s golfem. V obci funguje mateřská škola a nová, velmi žádaná základní škola, v krátké dojezdové vzdálenosti jsou i soukromé školy a školky. Snadné spojení s Prahou umožňuje nedaleký nájezd na dálnici D8, do Prahy ke stanici metra Ládví lze dojet i příměstským autobusem. Pěkné okolí vybízí k výletům po upravených cyklostezkách, širokou nabídku vyžití má i zdejší sportovní klub.
Užitná plocha 246 m² (204 m² interiér + 42 m² terasy), zastavěná plocha 126 m², zahrada 821 m², pozemek 947 m².
Parametry
- Cena
- 29.99 mil. Kč (147010 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 204 m²
- Pozemek
- 947 m²
- Stav
- velmi dobrý
- Konstrukce
- cihla
- PENB
- A
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- svoboda-williams
Vybavení a sítě
bazén
parkovacích míst
plocha zahrady (m²): 821
typ objektu: Patrový
zastavěná plocha (m²): 126
Vzdálenosti
bankomat
3389 m
MHD
109 m
školka
155 m
lékař
319 m
pošta
2158 m
restaurace
2410 m
škola
2056 m
obchod
3466 m
vlak
2330 m
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 19.10.2026 | 29.99 mil. Kč | -3.3 % |
| 21.09.2026 | 31.00 mil. Kč | -6.1 % |
| 24.08.2026 | 33.00 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
29.99 mil. Kč
147 010 Kč/m²
Odhad reálné ceny
17.58 mil. Kč
14.91 mil. – 24.28 mil. Kč
Nabídka je 71 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -15 %).
Jistota odhadu 20 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 16.52 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 3 km)
22.80 mil. · váha 52 %
Model z dat
22.26 mil. · váha 15 %
Náklady na stavbu
7.32 mil. · váha 30 %
Cenová hladina
(cr)
10.54 mil. · váha 3 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (52% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 111 769 Kč/m² → 22.80 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 52% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (15% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 22.26 mil. Kč (rozpětí 15.55 mil. Kč – 31.29 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (30% váhy): postavit to znovu by stálo 6.87 mil. Kč (734 m³ obestavěného prostoru), minus 20 % opotřebení za 20 let → 5.50 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 420 Kč/m², 47 m² zahrady po 605 Kč/m² = 2.21 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 7.32 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 59257 nabídek stejného druhu → 10.54 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 29.99 mil. Kč je o 71% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 133 m (Předboj, U rybníka)
- Nádraží
- 2335 m (Kojetice u Prahy)
- Praha hl. n.
- 54 min · 2 přestupy
- Ústí nad Labem hl. n.
- 90 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 92 min · 2 přestupy
- Hradec Králové hl. n.
- 109 min · 2 přestupy
- Liberec
- 110 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 115 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 136 min · 2 přestupy
- Olomouc hl. n.
- 157 min · 2 přestupy
- Brno hl. n.
- 162 min · 2 přestupy
- Ostrava-Svinov
- 195 min · 2 přestupy
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 19.10.2026 | zlevněno 31.00 mil. → 29.99 mil. |
| 21.09.2026 | zlevněno 33.00 mil. → 31.00 mil. |
| 24.08.2026 | přidáno |