Prodej vícegeneračního domu 426 m², pozemek 1349 m²
Kostelec nad Labem, Kostelec nad Labem · okres Mělník · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗
79 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Ne každá nemovitost se kupuje kvůli tomu, jak vypadá dnes. Některé se kupují kvůli tomu, čím se mohou stát.
V samotném historickém centru Kostelce nad Labem nabízíme městský činžovní dům se zahradou, který představuje zajímavou příležitost pro investory a menší developery hledající projekt s významným potenciálem.
Současný technický stav objektu odpovídá stáří budovy a budoucí vlastník by měl počítat s kompletní rekonstrukcí. Právě díky tomu však získává možnost navrhnout celý koncept podle vlastních představ, bez kompromisů vyplývajících z předchozích stavebních úprav.
Stávající dispozice již dnes napovídá široké možnosti budoucího využití. V přízemí se nachází rozsáhlý nebytový prostor přes téměř celou zastavěnou plochu objektu. Druhé nadzemní podlaží tvoří tři bytové jednotky o dispozici 2+1 a jedna bytová jednotka 1+1. Nad nimi se rozprostírá půdní prostor o ploše celé budovy, který nabízí další potenciál pro obytné využití. Objekt je navíc částečně podsklepený.
Při vhodně zvoleném architektonickém řešení se nabízí možnost vytvoření několika bytových jednotek, přičemž orientační úvahy pracují s kapacitou až okolo devíti bytů. Konkrétní řešení bude samozřejmě záviset na zvoleném projektu a následném schvalovacím procesu.
Skutečnou přidanou hodnotou celé nemovitosti je však nejen samotný dům, ale i navazující pozemky. Za domem se nachází zahrada o výměře přibližně 820 m², která otevírá možnosti vytvoření soukromých zahrádek pro jednotlivé byty, společného vnitrobloku nebo klidové zóny pro budoucí obyvatele. Díky zajištěnému průjezdu na pozemek lze zároveň řešit parkování přímo v areálu, což je v centru města významný benefit.
Celková zastavěná plocha domu činí přibližně 200 m², na ni navazuje dvůr o velikosti zhruba 300 m², takže celý celek nabízí dostatek prostoru pro promyšlenou konverzi na moderní městské bydlení.
Lokalita je jedním z hlavních důvodů, proč má tento projekt smysl. Kostelec nad Labem dlouhodobě těží z výborné dostupnosti do Prahy (autem do centra Prahy 25 min., autobusem do Letňan 30 min.) a současně nabízí kompletní občanskou vybavenost menšího města. Právě podobné lokality dnes představují zajímavou alternativu pro lidi, kteří chtějí bydlet mimo hlavní město, ale zůstat v jeho každodenním dosahu.
Architektonická studie zatím zpracována nebyla. Záměrně jsme ji nenechali vyhotovit předem, protože věříme, že výsledná podoba projektu by měla vycházet z představ budoucího investora. V případě zájmu jsme připraveni pomoci s výběrem architekta i koordinací zpracování studie přesně podle požadovaného investičního záměru.
Parametry
- Cena
- 13.80 mil. Kč (32394 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 426 m²
- Pozemek
- 1349 m²
- Stav
- před rekonstrukcí
- Konstrukce
- cihla
- PENB
- G
- Podlaží
- 3
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- mysak-reality
Vybavení a sítě
doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus
druh objektu: Rohový
elektřina: 230V
kanalizace: Veřejná kanalizace
plocha sklepa (m²): 36
plocha zahrady (m²): 825
plyn: Plynovod
příjezdová cesta: Betonová
sklep
topení: Lokální plynové
typ objektu: Patrový
umístění: Centrum obce
voda: Vodovod
zastavěná plocha (m²): 524
Vzdálenosti
bankomat
337 m
MHD
30 m
školka
121 m
lékař
156 m
pošta
452 m
restaurace
184 m
škola
317 m
obchod
524 m
vlak
866 m
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
13.80 mil. Kč
32 394 Kč/m²
Odhad reálné ceny
11.06 mil. Kč
7.18 mil. – 13.22 mil. Kč
Nabídka je 25 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -5 %).
Jistota odhadu 20 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 10.39 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(18 nabídek do 3 km)
12.40 mil. · váha 50 %
Model z dat
11.51 mil. · váha 16 %
Náklady na stavbu
8.46 mil. · váha 32 %
Cenová hladina
(cr)
16.24 mil. · váha 3 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (50% váhy): 18 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 29 119 Kč/m² → 12.40 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 55% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (16% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 11.51 mil. Kč (rozpětí 8.05 mil. Kč – 16.19 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (32% váhy): postavit to znovu by stálo 14.35 mil. Kč (1534 m³ obestavěného prostoru), minus 55 % opotřebení za 55 let → 6.46 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 418 Kč/m², 449 m² zahrady po 605 Kč/m² = 2.45 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 8.46 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 16.24 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 13.80 mil. Kč je o 25% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 218 m (Kostelec n. L., U Váhy)
- Nádraží
- 867 m (Kostelec nad Labem)
- Praha hl. n.
- 61 min · 2 přestupy
- Ústí nad Labem hl. n.
- 92 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 97 min · 2 přestupy
- Hradec Králové hl. n.
- 111 min · 2 přestupy
- Liberec
- 112 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 123 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 144 min · 2 přestupy
- Olomouc hl. n.
- 162 min · 2 přestupy
- Brno hl. n.
- 167 min · 2 přestupy
- Ostrava-Svinov
- 200 min · 2 přestupy
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 24.08.2026 | přidáno |