Prodej rodinného domu 1064 m², pozemek 1324 m²
Praha, Smíchov · Hlavní město Praha · Sreality.cz ↗
42 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Výjimečná investiční příležitost na prestižní adrese v srdci pražského Smíchova: prémiová nemovitost v ulici U Nesypky – historická vila z roku 1925 a pozemek s obrovským rozvojovým potenciálem. Budova na pozemku o celkové rozloze 1 324 m² je ideální pro reprezentativní rodinné či firemní sídlo, bytové jednotky nebo jako okamžitá developerská příležitost s platným stavebním povolením. Nemovitost je nabízena k prodeji jako celek formou převodu 100% podílu v s.r.o., případně s možností flexibilního rozdělení na dvě samostatné investiční fáze.
Klíčová investiční kritéria
prvotřídní lokalita v Praze 5 Na Hřebenkách
možnost rozdělení pozemku: žádost o oddělení pozemku již v procesu schvalování stavebním úřadem
stavební povolení na výstavbu nového bytového domu platné do roku 2033: kompletní dokumentace pro provedení stavby na nově vznikém pozemku součástí kupní ceny
vysoká flexibilita projektu: možnost realizace nového bytového domu, nebo přeprojektování na druhou samostatnou luxusní vilu
možnost okamžitého užívání stávající vily nebo rozprodej na jednotlivé bytové jednotky dle připravené studie proveditelnosti
variabilita prodeje: primárně prodej celku, alternativně možnost odkupu samostatné části pozemku (cca 796,28 m²) s platným stavebním povolením
prodej formou share deal
Popis nemovitosti
Prvorepubliková vila z roku 1925
užitná plocha: 510,19 m² (z toho 50 m² tvoří polosuterén) + 50 m² sklepní prostory
dvougaráž přímo na pozemku + další dvougaráž v suterénu
budova postavena v r. 1925 jako rodinná vila o 5 bytech
do konce r. 2025 plně obývána
po nákladné rekonstrukci pro účely vícegeneračního rodinného bydlení
v každém podlaží vstupní bytové dveře, což umožňuje okamžitý provoz jako samostatné bytové jednotky
podlahy: 1. a 2. NP prémiová dlažba, 3. a 4. NP kvalitní dřevo
vytápění výkonným plynovým kotlem, podlahové vytápění Giacomini
inteligentní systém domácnosti Eaton, nadstandardní datové a TV rozvody (několik zásuvek v každé místnosti)
kompletně zevnitř zatepleno, nízké provozní náklady
Rozvojový pozemek s projektem
navrhovaná užitná plocha domu 554,46 m2 s vlastním přístupem
platné stavební povolení do r. 2033, prováděcí dokumentace
technicky připraveno ke stavbě
v případě samostatného odkupu pozemku s projektem je možný přímý převod nemovitosti včetně postoupení pohledávky ve výši cca 20 mil. Kč
Lokalita
Vila stojí v prestižní klidné čtvrti Na Hřebenkách. Tato poloha v sousedství historických usedlostí a zahrad poskytuje reprezentativní bydlení v zeleni a zároveň snadnou dostupnost centra metropole. Lokalita je charakteristická úchvatnými výhledy na Prahu, diplomatickými rezidencemi v okolí a perfektní občanskou vybaveností včetně prestižních škol, sportovišť i nákupních center. Rychlé dopravní spojení k přestupní stanici Anděl zajišťují autobusy, autem se lze snadno napojit na tunelový komplex.
Parametry
- Cena
- 110.00 mil. Kč (103383 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 1064 m²
- Pozemek
- 1324 m²
- Stav
- velmi dobrý
- Konstrukce
- cihla
- PENB
- G
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- svoboda-williams
Vybavení a sítě
garáž
parkovacích míst
plocha zahrady (m²): 1018
sklep
typ objektu: Patrový
zastavěná plocha (m²): 500
Vzdálenosti
bankomat
568 m
MHD
85 m
školka
253 m
lékař
618 m
metro
988 m
pošta
602 m
restaurace
235 m
škola
96 m
obchod
782 m
vlak
1939 m
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
110.00 mil. Kč
103 383 Kč/m²
Odhad reálné ceny
96.44 mil. Kč
63.70 mil. – 124.89 mil. Kč
Nabídka je 14 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -2 %).
Jistota odhadu 16 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 90.65 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(8 nabídek do 3 km)
226.27 mil. · váha 33 %
Model z dat
38.94 mil. · váha 21 %
Náklady na stavbu
29.56 mil. · váha 42 %
Cenová hladina
(cr)
49.72 mil. · váha 4 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (33% váhy): 8 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 212 658 Kč/m² → 226.27 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 67% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (21% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 38.94 mil. Kč (rozpětí 27.23 mil. Kč – 54.74 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (42% váhy): postavit to znovu by stálo 35.85 mil. Kč (3830 m³ obestavěného prostoru), minus 20 % opotřebení za 20 let → 28.68 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 418 Kč/m², 424 m² zahrady po 605 Kč/m² = 2.43 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 29.56 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (4% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 49.72 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 110.00 mil. Kč je o 14% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 81 m (Hřebenka)
- Nádraží
- 1035 m (Anděl)
- Praha hl. n.
- 20 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 74 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 82 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 91 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 91 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 106 min · 1 přestup
- Liberec
- 128 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 139 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 144 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 177 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 24.08.2026 | přidáno |