Prodej rodinného domu 218 m², pozemek 469 m²
Praha, Smíchov · Hlavní město Praha · Sreality.cz ↗
25 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Rodinná vila se 3 samostatnými byty a zahradou je umístěná v klidné části pražského Smíchova přímo pod pěkným parkem a Přírodní památkou Skalka. Místo láká pohodovou atmosférou klasických rodinných domů z první poloviny 20. století s krásnými vzrostlými zahradami. Samostatná ½ dvojdomu aktuálně představuje investiční nemovitost, součástí prodeje je však i vypracovaný návrh stavby na celkovou rekonstrukci včetně nástavby.
V přízemí jižně orientovaného čtyřpodlažního domu je umístěn byt s dispozicí 2+1 a výměře zhruba 52,58 m2, který sestává z obývacího pokoje, kuchyně, ložnice a koupelny. Jednotka 2+1 (66,2 m2) na 2. nadzemním podlaží je tvořena obývacím pokojem s balkonem, kuchyní, ložnicí, koupelnou a samostatnou toaletou. Na 3. a 4. nadzemním podlaží se nachází přibližně 99,23 m2 velký mezonet s dispozicí 3+1. Na jeho spodním patře se rozkládá obývací pokoj, kuchyň, ložnice, koupelna a samostatná toaleta, horní patro zaujímá ložnice se vstupem na prostornou terasu, koupelna, samostatná toaleta a technická místnost. Sklepní prostor je umístěn v přízemí domu, parkovací stání bude realizováno na pozemku. Stavba není kulturní památkou a neleží v ochranném pásmu.
Historický ráz interiéru zachovávají dřevěné parkety a dřevěná špaletová okna. Všechny jednotky jsou vybaveny plynovým kotlem, rozvody elektřiny jsou aktuálně v rekonstrukci. K domu přiléhá 312 m2 velká zahrada.
Součástí prodeje je architektonická studie počítající mimo jiné se zastavěním části terasy, díky čemuž lze nemovitost rozšířit na celkovou podlahovou plochu 269,32 m2. Studie zároveň pracuje s možností vybudování dvou parkovacích stání.
Vila stojí na skvělém místě ve slepé ulici, pár minut chůze od tramvajové a autobusové zastávky Kavalírka (7 minut na Anděl), kina, několika restaurací, kaváren, obchodů či soukromé mateřské školy. Příjemný pobyt v zeleni slibuje přilehlý park a Přírodní památka Skalka, pro aktivní sportovce se nabízí možnost využití sousedního zázemí sportovního klubu Čechie Smíchov (fotbalové hřiště, tenisové kurty, rugby). Autem lze za pár minut dojet do centra města, do tunelového komplexu i na Rozvadovskou spojku.
Podlahová plocha 218,01 m2, terasa 43,0 m2, balkony 7,94 m2, pozemek 469 m2.
Parametry
- Cena
- 24.90 mil. Kč (114220 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 218 m²
- Pozemek
- 469 m²
- Stav
- před rekonstrukcí
- Konstrukce
- cihla
- PENB
- G
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- svoboda-williams
Vybavení a sítě
parkovacích míst
plocha sklepa (m²): 7
plocha zahrady (m²): 312
sklep
typ objektu: Patrový
zastavěná plocha (m²): 157
Vzdálenosti
bankomat
266 m
MHD
116 m
školka
100 m
lékař
291 m
metro
1795 m
pošta
1318 m
restaurace
79 m
škola
163 m
obchod
2129 m
vlak
754 m
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 24.90 mil. Kč | -7.8 % |
| 24.08.2026 | 27.00 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
24.90 mil. Kč
114 220 Kč/m²
Odhad reálné ceny
17.30 mil. Kč
15.00 mil. – 22.16 mil. Kč
Nabídka je 44 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -10 %).
Jistota odhadu 24 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 16.26 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 3 km)
22.08 mil. · váha 60 %
Model z dat
23.81 mil. · váha 12 %
Náklady na stavbu
4.22 mil. · váha 26 %
Cenová hladina
(cr)
8.31 mil. · váha 2 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (60% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 101 275 Kč/m² → 22.08 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 35%.
- Model naučený z dat (12% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 23.81 mil. Kč (rozpětí 16.69 mil. Kč – 33.60 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (26% váhy): postavit to znovu by stálo 7.35 mil. Kč (785 m³ obestavěného prostoru), minus 55 % opotřebení za 55 let → 3.31 mil. Pozemek: 469 m² parcely po 2 415 Kč/m² = 1.13 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 4.22 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 59588 nabídek stejného druhu → 8.31 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 78129 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 24.90 mil. Kč je o 44% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 101 m (Kavalírka)
- Nádraží
- 749 m (Praha-Cibulka)
- Praha hl. n.
- 20 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 74 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 82 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 91 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 91 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 106 min · 1 přestup
- Liberec
- 128 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 139 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 144 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 177 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 29.09.2026 | zlevněno 27.00 mil. → 24.90 mil. |
| 24.08.2026 | přidáno |