Prodej rodinného domu 255 m², pozemek 740 m²
Praha, Smíchov · Hlavní město Praha · Sreality.cz ↗
36 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Polovina dvojdomu situovaná v klidné vilové čtvrti s výbornou dopravní dostupností nabízí unikátní příležitost k rodinnému či vícegeneračnímu bydlení v jedné z nejžádanějších pražských lokalit.
Dům s nádhernými výhledy do okolí je součástí historického souboru vil vystavěných v letech 1923–1924 podle návrhu architekta Eduarda Hniličky ve stylu rondokubismu. Atmosféru doby dokládají zachované původní prvky – dřevěné parkety, špaletová okna a charakteristické architektonické detaily.
Dispozice domu je rozložena do tří podlaží. V polosuterénním podlaží se nacházejí dvě ložnice, pracovna, dílna a technická místnost. Vstupní podlaží tvoří srdce domu – prostorný obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, spíž a komora, dále ložnice orientovaná do klidné zahrady, koupelna a samostatná toaleta. Z kuchyně je přímý vstup na jižně orientovanou terasu. První patro nabízí kuchyni, obývací pokoj, dvě ložnice, koupelnu a balkon s výhledem do zeleně. Nad obytnou částí se rozkládá velkorysá půda s vysokým krovem, která dosud nebyla využita a nabízí možnost vestavby dalšího obytného prostoru.
Dům prošel izolací základů a drenáží po celém obvodu, díky čemuž je polosuterén suchý a plně obytný. Před cca 20 lety proběhla částečná rekonstrukce elektroinstalace, topení, vody, stoupaček a kuchyní. Vytápění zajišťují plynové kotle, ohřev vody bojler.
Na pozemku se nacházejí dvě garáže s kapacitou až pro 4 automobily. Strop garáže je naddimenzován a připraven pro případnou nástavbu.
Oblast zvaná Šumava je vyhledávanou vilovou čtvrtí s vynikající dostupností do centra města i do přírody. V okolí se nachází školy, školky, parky, sportoviště i oblíbené kavárny a restaurace.
Parametry
- Cena
- 42.50 mil. Kč (166667 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 255 m²
- Pozemek
- 740 m²
- Stav
- před rekonstrukcí
- Konstrukce
- cihla
- Rok stavby
- 1924
- Podlaží
- 3
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- engel-volkers
Vybavení a sítě
druh objektu: Řadový
garáž
parkovacích míst
plocha zahrady (m²): 555
typ objektu: Patrový
Vzdálenosti
bankomat
419 m
MHD
86 m
školka
289 m
lékař
338 m
metro
1955 m
pošta
832 m
restaurace
279 m
škola
202 m
obchod
1971 m
vlak
1275 m
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
42.50 mil. Kč
166 667 Kč/m²
Odhad reálné ceny
20.46 mil. Kč
17.43 mil. – 25.89 mil. Kč
Nabídka je 108 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -26 %).
Jistota odhadu 24 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 19.23 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(40 nabídek do 3 km)
27.40 mil. · váha 56 %
Model z dat
31.89 mil. · váha 12 %
Náklady na stavbu
3.74 mil. · váha 30 %
Cenová hladina
(cr)
10.23 mil. · váha 2 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (56% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 107 452 Kč/m² → 27.40 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 34%.
- Model naučený z dat (12% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 31.89 mil. Kč (rozpětí 22.30 mil. Kč – 44.84 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (30% váhy): postavit to znovu by stálo 8.59 mil. Kč (918 m³ obestavěného prostoru), minus 75 % opotřebení za 102 let → 2.15 mil. Pozemek: 740 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 1.79 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 3.74 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 10.23 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 42.50 mil. Kč je o 108% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.
Rozbor inzerátu přes Claude
Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.
Dostupnost
- Zastávka
- 97 m (Pod Lipkami)
- Nádraží
- 1270 m (Praha-Cibulka)
- Praha hl. n.
- 20 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 74 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 82 min · 1 přestup
- Hradec Králové hl. n.
- 91 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 91 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 106 min · 1 přestup
- Liberec
- 128 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 139 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 144 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 177 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 24.08.2026 | přidáno |