Prodej rodinného domu 540 m², pozemek 242 m²

Varnsdorf, Varnsdorf · okres Děčín · Ústecký kraj · Sreality.cz ↗

22 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Nabízíme výhradně k prodeji bytový dům ve Varnsdorfu v ulici Novoměstská. V domě jsou stavebně dokončeny 2 bytové jednotky  2+1. Na dalších dvou bytových jednotkách (2+1) je rekonstrukce nedokončena. Další možnosti pro vybudování prostorů jsou v podkroví. I tam je rekonstrukce nedokončená.
V objektu je provedena kompletní rekonstrukce rozvodu vody, kanalizace a elektro. Je osazen nový plynový kotel a je proveden rozvod otopné vody a osazeny jsou nově radiátory. V domě jsou nová plastová okna. Fasáda je před rekonstrukcí.
Doporučuji prohlídku na místě. Po dokončení rekonstrukce celého objektu má tato nemovitost velký potenciál.

Parametry

Cena: 4.64 mil. Kč (8593 Kč/m²)
Užitná plocha: 540 m²
Pozemek: 242 m²
Stav: dobrý
Konstrukce: smíšená
PENB: G
Rok stavby: 2004
Podlaží: 3
Na trhu od: 24.08.2026 (65 dní)
Prodávající: cerna-partneri-reality

Vybavení a sítě

doprava: Vlak, Silnice, Autobus druh objektu: Řadový elektřina: 230V kanalizace: Septik, Jímka okolí: Bydlení parkovacích míst plyn: Plynovod příjezdová cesta: Asfaltová telekomunikace: Internet typ objektu: Patrový voda: Vodovod zastavěná plocha (m²): 242

Vzdálenosti

bankomat 1706 m MHD 671 m školka 745 m lékař 1174 m pošta 1719 m restaurace 1234 m škola 745 m obchod 2034 m vlak 1444 m

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

4.64 mil. Kč

8 593 Kč/m²

Odhad reálné ceny

8.85 mil. Kč

6.47 mil. – 10.80 mil. Kč

Nabídka je 48 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 8 %).

Jistota odhadu 17 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 8.32 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (21 nabídek do 3 km) 5.73 mil. · váha 31 %

Model z dat 5.51 mil. · váha 19 %

Náklady na stavbu 13.52 mil. · váha 47 %

Cenová hladina (cr) 23.56 mil. · váha 3 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (31% váhy): 21 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 10 607 Kč/m² → 5.73 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 77% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
Model naučený z dat (19% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 5.51 mil. Kč (rozpětí 3.85 mil. Kč – 7.74 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (47% váhy): postavit to znovu by stálo 17.50 mil. Kč (1944 m³ obestavěného prostoru), minus 22 % opotřebení za 22 let → 13.65 mil. Pozemek: 242 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 0.59 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 13.52 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 23.56 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad snížen o 10% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 4.64 mil. Kč je o 48% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 18.09.2026 18:24

Prodej bytového domu ve Varnsdorfu se dvěma dokončenými a dvěma nedokončenými byty. Pozor na nutnost dalších investic do dokončení rekonstrukce a opravy fasády.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 0.9
voda: kompletní rekonstrukce rozvodu vody
odpady: kompletní rekonstrukce kanalizace
topeni: plynový kotel
nutne investice: dokončení rekonstrukce dvou bytů, podkroví a fasády

Dostupnost

Zastávka: 564 m (Varnsdorf, Bratislavská)
Nádraží: 1443 m (Varnsdorf)
Liberec: 62 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 95 min · 1 přestup
Praha hl. n.: 151 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 165 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 167 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 220 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 230 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 235 min · 1 přestup
České Budějovice: 239 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 268 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

24.08.2026

přidáno