prodej domu 204 m² s pozemkem 260 m²
Brno · okres Brno-město · Jihomoravský kraj · Reality.iDNES.cz ↗
20 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Investiční příležitost v Brně Rohový dům (204 m² zastavěná plocha) s potenciálem nástavby bytů či k Nabízíme k prodeji rohový, přízemní rodinný dům na strategickém rozhraní městských částí Brno-Komín a Brno-Bystrc (ulice Komínská). Nemovitost disponuje nadstandardní zastavěnou plochou 204 m² na celkovém pozemku o výměře 260 m². Dům je v současné době plně funkční, napojený na veškeré inženýrské sítě. Aktuální dispozice domu (5+1): Objekt nabízí velkorysé vnitřní prostory s celkovou užitnou plochou, která zahrnuje i prostornou dílnu: • Průjezd: 12 m² • Vstupní hala: 13 m² • Kuchyně: 12 m² • Obývací pokoj: 22 m² • 1. ložnice: 22 m² • 2. ložnice: 17 m² • 3. ložnice: 16 m² • Koupelna: 6 m² • Samostatná toaleta: 1 m² • Komora: 2 m² • Dílna: 55 m² (vynikající prostor pro podnikání, sklad nebo budoucí přestavbu na další obytné metry) Hlavní přednosti nemovitosti pro investory: • stavební potenciál (Zóna Z4.8): Územní plán stabilizuje stávající stopu zástavby (204 m²) a umožňuje realizaci 1 až 2 nadzemních podlaží s možností obytného podkroví. Po nástavbě lze z původně přízemního objektu získat až cca 450 m² užitné podlahové plochy. Výhody rohové stavby: Snadný přístup pro stavební techniku ze dvou uličních stran a možnost vybudování nezávislých vstupů do budoucích jednotek. Atraktivní lokalita: Vyhledávaná severozápadní část Brna s vynikající dopravní dostupností (zastávka tramvaje v těsné blízkosti) a bezprostřední blízkostí přírody (Brněnská přehrada). Možnosti budoucího využití: 1. Bytový dům: Přestavba a nástavba na 3 až 5 samostatných investičních bytů se společným dvorem (56 m²). 2. Polyfunkční objekt: Komerční parter v přízemí se vstupem z ulice (ordinace, lékárna, kanceláře, sídlo firmy) a prémiové bydlení v nadstavěných patrech.
Parametry
- Cena
- 11.40 mil. Kč (55882 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 204 m²
- Pozemek
- 260 m²
- Konstrukce
- cihla
- Na trhu od
- 24.08.2026 (66 dní)
- Prodávající
- VIOLET REAL s.r.o.
Vybavení a sítě
Elektřina: 230V
Odpad: veřejná kanalizace
PENB: G (vyhl. č. 264/2020 Sb.)
Plyn: zaveden
Poloha domu: rohový
Spočítej stěhování:
Spočítej vyklizení:
Stav budovy: před rekonstrukcí
Topení: lokální - plyn, ústřední - plynové
Voda: veřejný
Číslo zakázky: IDNES-00074
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
11.40 mil. Kč
55 882 Kč/m²
Odhad reálné ceny
18.19 mil. Kč
15.03 mil. – 24.49 mil. Kč
Nabídka je 37 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 8 %).
Jistota odhadu 21 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 17.10 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(35 nabídek do 3 km)
20.69 mil. · váha 53 %
Model z dat
17.97 mil. · váha 15 %
Náklady na stavbu
4.52 mil. · váha 30 %
Cenová hladina
(cr)
9.74 mil. · váha 2 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (53% váhy): 35 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 101 438 Kč/m² → 20.69 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 49%.
- Model naučený z dat (15% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 17.97 mil. Kč (rozpětí 12.57 mil. Kč – 25.27 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
- Náklady na pořízení (29% váhy): postavit to znovu by stálo 6.87 mil. Kč (734 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 4.12 mil. Pozemek: 260 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 0.63 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 4.52 mil. Kč.
- Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 9.74 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 20% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
- Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 11.40 mil. Kč je o 37% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model gemini-3.5-flash-lite, 14.10.2026 06:32
Nabízí se rohový přízemní rodinný dům s velkou dílnou a vysokým investičním potenciálem pro nástavbu na rozhraní Brna-Kombína a Bystrce. Pozor na nutnost značných investic do případné přestavby či nástavby.
- Stav
- 50 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 1.2
- voda
- inženýrské sítě
- odpady
- inženýrské sítě
- topeni
- inženýrské sítě
- nutne investice
- Možnost nástavby bytů či přestavby
Dostupnost
- Zastávka
- 104 m (Pod Mniší horou)
- Nádraží
- 4449 m (Brno-Královo Pole)
- Brno hl. n.
- 17 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 90 min · 2 přestupy
- Pardubice hl. n.
- 97 min · 2 přestupy
- Ostrava-Svinov
- 111 min · 2 přestupy
- Hradec Králové hl. n.
- 114 min · 2 přestupy
- Praha hl. n.
- 145 min · 2 přestupy
- Ústí nad Labem hl. n.
- 197 min · 2 přestupy
- Liberec
- 200 min · 2 přestupy
- Plzeň hl. n.
- 205 min · 2 přestupy
- České Budějovice
- 219 min · 2 přestupy
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 24.08.2026 | přidáno |