Prodej rodinného domu 4+1, 460m2, Černošice, Praha Západ

Praha · Hlavní město Praha · Bazoš reality ↗

11 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Ev.č. 00320 ​Ve výhradním zastoupení majitele Vám nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům o dispozici 4+1 v obci Černošice, okres Praha-západ. Dům se nachází na oploceném pozemku o výměře 823 m² v klidné rezidenční čtvrti s výbornou dostupností do P ...

Parametry

Cena: 16.50 mil. Kč (35870 Kč/m²)
Užitná plocha: 460 m²
Pozemek: 823 m²
Dispozice: 4+1
Na trhu od: 28.10.2026 (1 den)
Prodávající: Bc. Martin Schön (Simply Reality s.r.o.)

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

16.50 mil. Kč

35 870 Kč/m²

Odhad reálné ceny

14.10 mil. Kč

10.75 mil. – 18.49 mil. Kč

Nabídka je 17 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -2 %).

Jistota odhadu 12 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 13.25 mil. Kč

Rozpad podle metod

Model z dat 21.20 mil. · váha 30 %

Náklady na stavbu 10.39 mil. · váha 65 %

Cenová hladina (cr) 21.13 mil. · váha 6 %

Proč tenhle odhad

Model naučený z dat (30% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 21.20 mil. Kč (rozpětí 14.84 mil. Kč – 30.12 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 21%.
Náklady na pořízení (65% váhy): postavit to znovu by stálo 14.90 mil. Kč (1656 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 8.94 mil. Pozemek: 823 m² parcely po 2 417 Kč/m² = 1.99 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 10.39 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (6% váhy): medián 59826 nabídek stejného druhu → 21.13 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 78729 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 16.50 mil. Kč je o 17% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Praha hl. n.: 20 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 74 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 82 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 91 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 91 min · 2 přestupy
České Budějovice: 106 min · 1 přestup
Liberec: 128 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 139 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 144 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 177 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Historie inzerátu

28.10.2026

přidáno