Prodej prvorepublikové vily Česká Kamenice, ul. Lipová

Děčín · okres Děčín · Ústecký kraj · Bazoš reality ↗

Zjištěná rizika:

obsazeno najemnikem — Dům momentálně funguje jako nájemní objekt s pěti s

20 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Investiční příležitost prvorepubliková vila v České Kamenici. Nabízíme k prodeji rozlehlou prvorepublikovou vilu v malebné obci Česká Kamenice, na rozhraní Lužických hor a Českosaského Švýcarska. Dům momentálně funguje jako nájemní objekt s pěti s ...

Parametry

Cena: 12.99 mil. Kč (4330 Kč/m²)
Užitná plocha: 3000 m²
Pozemek: 3000 m²
Na trhu od: 28.10.2026 (1 den)
Prodávající: Tomáš Hanauer

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

12.99 mil. Kč

4 330 Kč/m²

Odhad reálné ceny

56.29 mil. Kč

45.27 mil. – 69.78 mil. Kč

Nabídka je 77 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 3 %).

Jistota odhadu 10 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 52.91 mil. Kč

Rozpad podle metod

Model z dat 5.45 mil. · váha 14 %

Náklady na stavbu 58.58 mil. · váha 80 %

Cenová hladina (cr) 134.99 mil. · váha 7 %

Proč tenhle odhad

Model naučený z dat (13% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 5.45 mil. Kč (rozpětí 3.01 mil. Kč – 9.05 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 32%.
Náklady na pořízení (80% váhy): postavit to znovu by stálo 97.20 mil. Kč (10800 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 58.32 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 381 Kč/m², 2000 m² zahrady po 595 Kč/m², 100 m² půdy (pole/louka/les) po 75 Kč/m² = 3.34 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 58.58 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (7% váhy): medián 64594 nabídek stejného druhu → 134.99 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 79493 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 12.99 mil. Kč je o 77% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

podezřele levné — ověřit, jestli nejde o podíl, dražbu nebo cenu za m²

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 30.10.2026 00:01

Prvorepubliková vila fungující jako nájemní objekt s pěti byty. Pozor na stávající nájemní smlouvy a práva nájemníků.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.1
prislusenstvi: pět samostatných bytových jednotek

Dostupnost

Ústí nad Labem hl. n.: 46 min · 2 přestupy
Praha hl. n.: 102 min · 2 přestupy
Liberec: 103 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 146 min · 2 přestupy
Hradec Králové hl. n.: 163 min · 2 přestupy
Plzeň hl. n.: 171 min · 2 přestupy
České Budějovice: 190 min · 2 přestupy
Olomouc hl. n.: 211 min · 2 přestupy
Brno hl. n.: 216 min · 2 přestupy
Ostrava-Svinov: 249 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Historie inzerátu

28.10.2026

přidáno