Prodej prémiové vily 4+1 s výhledem na moře a hory – projekt

Popis z inzerátu

Parametry

Cena

35.45 mil. Kč (110787 Kč/m²)

Užitná plocha

320 m²

Pozemek

1338 m²

Dispozice

4+1

Na trhu od

28.10.2026 (1 den)

Prodávající

Apartmány Kypr (JRS real s.r.o.)

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídka je 300 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -30 %).

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 8.33 mil. Kč

Rozpad podle metod

Proč tenhle odhad

1. Model naučený z dat (13% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 10.38 mil. Kč (rozpětí 5.73 mil. Kč – 17.21 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 32%.
2. Náklady na pořízení (80% váhy): postavit to znovu by stálo 10.37 mil. Kč (1152 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 6.22 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 381 Kč/m², 438 m² zahrady po 595 Kč/m² = 2.40 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 8.19 mil. Kč.
3. Cenová hladina v celé ČR (7% váhy): medián 64594 nabídek stejného druhu → 14.40 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
4. Kalibrace: na 79493 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
5. Závěr: nabídka 35.45 mil. Kč je o 300% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Historie inzerátu