Prodej rodinného domu, ul. Harbutowicka, Ustroń

Popis z inzerátu

Parametry

Cena

16.99 mil. Kč (47326 Kč/m²)

Užitná plocha

359 m²

Pozemek

7098 m²

Na trhu od

28.10.2026 (dnes)

Prodávající

Michal Folwarczny - BO! reality a finance s.r.o.

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídka je 62 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -9 %).

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 9.86 mil. Kč

Rozpad podle metod

Proč tenhle odhad

1. Model naučený z dat (13% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 10.42 mil. Kč (rozpětí 5.76 mil. Kč – 17.28 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 32%.
2. Náklady na pořízení (80% váhy): postavit to znovu by stálo 11.63 mil. Kč (1292 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 6.98 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 381 Kč/m², 2000 m² zahrady po 595 Kč/m², 4198 m² půdy (pole/louka/les) po 75 Kč/m² = 3.65 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 10.10 mil. Kč.
3. Cenová hladina v celé ČR (7% váhy): medián 64594 nabídek stejného druhu → 16.15 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
4. Kalibrace: na 79493 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
5. Závěr: nabídka 16.99 mil. Kč je o 62% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Historie inzerátu