Prodej bytu 2+kk 43 m²

Praha, Podolí · Hlavní město Praha · Sreality.cz ↗

Zjištěná rizika:

cena za m2 — Inzerovaný prostor je nebytovým prostorem s nutností změny užívání na bytovou jednotku.

6 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Nabízíme k prodeji  investiční nebytový prostor 2+kk o užitné ploše 43 m² v přízemí domu na adrese Sinkulova 160/6, Praha 4 s možností změny užívání na bytovou jednotku.

Prostor ma samostatný vstup z chodby.

Prostor je připraven k přestavbě podle vlastních představ.

Změna užívání na bytovou jednotku je možná po schválení stavebním úřadem.

Sinkulova se nachází v Praze 4, na pomezí Nuslí a Podolí, v klidné části pod Vyšehradem. V okolí je kompletní občanská vybavenost, obchody, restaurace a služby. Vyšehrad s parkem je v docházkové vzdálenosti. Dostupná je městská hromadná doprava a spojení do centra Prahy je rychlé.

Prostor je vhodný pro investory, kteří hledají příležitost koupit prostor za příznivější cenu a po změně užívání jej využít k vlastnímu bydlení nebo pronájmu. Vhodný je také pro ty, kteří chtějí vytvořit byt podle vlastních představ.

Kupní cena: 4 500 000 Kč (104 651 Kč/m²)

Zajistíme kompletní právní servis, advokátní či notářskou úschovu kupní ceny a vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Pokud Vás tento prostor zaujal, neváhejte nám napsat nebo zavolat – rádi Vám vše ukážeme osobně a budeme se Vám věnovat.

Parametry

Cena: 4.90 mil. Kč (113953 Kč/m²)
Užitná plocha: 43 m²
Dispozice: 2+kk
Stav: před rekonstrukcí
Konstrukce: cihla
Na trhu od: 23.10.2026 (4 dny)
Prodávající: startsev-partners-s-r-o

Vzdálenosti

bankomat 162 m MHD 90 m školka 252 m lékař 229 m metro 721 m pošta 1289 m restaurace 49 m škola 172 m obchod 1250 m vlak 1156 m

Vývoj ceny

Datum	Cena	Změna
26.10.2026	4.90 mil. Kč	+1039.5 %
26.10.2026	430 000 Kč	-90.4 %
23.10.2026	4.50 mil. Kč

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

4.90 mil. Kč

113 953 Kč/m²

Odhad reálné ceny

6.38 mil. Kč

5.57 mil. – 7.58 mil. Kč

Nabídka je 30 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 11 %).

Jistota odhadu 37 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 6.00 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 2 km) 6.04 mil. · váha 57 %

Model z dat 7.12 mil. · váha 40 %

Cenová hladina (cr) 3.51 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (57% váhy): 40 podobných nabídek do 2 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 140 372 Kč/m² → 6.04 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 30%.
Model naučený z dat (41% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 7.12 mil. Kč (rozpětí 5.99 mil. Kč – 8.25 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 10%.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 74279 nabídek stejného druhu → 3.51 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 70657 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 4.50 mil. Kč je o 30% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 23.10.2026 17:32

Jedná se o investiční nebytový prostor v Praze 4 určený k přestavbě. Hlavním rizikem je nutnost schválení změny užívání na bytovou jednotku stavebním úřadem.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 0.9
prislusenstvi: samostatný vstup z chodby
nutne investice: kompletní přestavba podle vlastních představ, změna užívání

Dostupnost

Zastávka: 90 m (Doliny)
Nádraží: 676 m (Pražského povstání)
Praha hl. n.: 20 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 74 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 82 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 91 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 91 min · 2 přestupy
České Budějovice: 106 min · 1 přestup
Liberec: 128 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 139 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 144 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 177 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

26.10.2026	zdraženo 430 000 → 4.90 mil.
26.10.2026	zlevněno 4.50 mil. → 430 000
23.10.2026	přidáno