Prodej ubytovacího zařízení 143 m²

Rožmberk nad Vltavou, Rožmberk nad Vltavou · okres Český Krumlov · Jihočeský kraj · Sreality.cz ↗

Zjištěná rizika:

chybi penb — PENB: F

36 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Prodej měšťanského domu č.p. 89 přímo v historickém centru Rožmberka. 
&#8203;Podmanivé výhledy na šumavskou přírodu i na samotný hrad Rožmberk. Objekt prošel významnou proměnou -prostor v přízemí, který dříve sloužil jako prodejna potravin, je dnes oficiálně kolaudován jako penzion s restaurací. 
&#8203;Přízemí: prostor pro gastro či víceúčelové podnikání. Přízemní část dýchá nefalšovanou atmosférou starobylého městečka. Samotný prostor bývalé restaurace / výčepu je po rekonstrukci -k dispozici jsou nové štukové omítky, kompletně nová elektroinstalace a praktická keramická dlažba. 
&#8203;Dispozice přízemí (cca 68,5 m2): 
&#8203;Hlavní odbytový prostor (30,1 m2), bar/výčep (4,6 m2), kuchyně (12,1 m2), přípravna (1,8 m2), skladové zázemí a oddělené toalety pro hosty. 
&#8203;Vytápění: Objekt disponuje kotelnou s kotlem na tuhá paliva, což zajišťuje nezávislost a ekonomický provoz v chladnějších měsících. 
&#8203;Patro: Útulné ubytování s výhledem
&#8203;V horním patře se nachází ubytovací část penzionu s výhledem do okolní krajiny a historickou zástavbu. 
&#8203;Dispozice patra (cca 79,3 m2)
&#8203;3 samostatné, světlé pokoje (16,2 m2, 16,15 m2 a 15,75 m2). 3 vlastní koupelny s WC přiléhající přímo k jednotlivým pokojům pro maximální soukromí hostů. Společná sdílená kuchyně vytvářející příjemné zázemí pro ubytované.
&#8203;K domu náleží i prostor pro parkování či zahrádku s posezením, parcela číslo 1241/1, 1241/2 o výměře celkem 87m2. 
&#8203;Potenciál a variabilita využití: 
&#8203;Díky platné kolaudaci na penzion a restauraci můžete ihned navázat na turistický ruch, kterým Rožmberk celoročně žije díky vodákům, cyklistům i milovníkům historie. Dům však nabízí i flexibilitu - přízemí lze využít jako kavárnu, galerii či prodejnu, zatímco patro může sloužit k soukromému bydlení nebo krátkodobému pronájmu (Airbnb/Booking). 
&#8203;Technické parametry a souhrn:
&#8203;Pozemek: st. 36/1 -147m2 zastavěná plocha a nádvoří. Parkování či zahrádka na parcele číslo 1241/1, 1241/2 o výměře celkem 87m2. 
&#8203;Vytápění: Ústřední kotel na tuhá paliva 
&#8203;Stav: přízemí po rekonstrukci (elektřina, štuky), patro udržované a připravené k provozu. 
&#8203;Cena je včetně realitního a právního servisu. 
&#8203;PENB: F
&#8203;

Parametry

Cena: 4.98 mil. Kč (34811 Kč/m²)
Užitná plocha: 143 m²
Stav: dobrý
Konstrukce: cihla
PENB: F
Podlaží: 2
Na trhu od: 20.10.2026 (8 dní)
Prodávající: maxima-reality

Vybavení a sítě

doprava: Autobus elektřina: 230V, 400V kanalizace: Veřejná kanalizace parkovacích míst typ objektu: Patrový voda: Vodovod

Vzdálenosti

bankomat 68 m MHD 48 m školka 5346 m lékař 65 m pošta 68 m restaurace 57 m škola 5346 m vlak 3132 m

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

4.98 mil. Kč

34 811 Kč/m²

Odhad reálné ceny

7.86 mil. Kč

5.85 mil. – 13.07 mil. Kč

Nabídka je 37 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 2 %).

Jistota odhadu 5 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 7.39 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (15 nabídek do 20 km) 9.12 mil. · váha 56 %

Model z dat 4.92 mil. · váha 31 %

Cenová hladina (cr) 4.24 mil. · váha 13 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (56% váhy): 15 podobných nabídek do 20 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 63 788 Kč/m² → 9.12 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 85% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
Model naučený z dat (31% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 4.92 mil. Kč (rozpětí 3.01 mil. Kč – 7.85 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 28%.
Cenová hladina v celé ČR (13% váhy): medián 7187 nabídek stejného druhu → 4.24 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 10% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: chybi_penb.
Kalibrace: na 78129 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 4.98 mil. Kč je o 37% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 20.10.2026 14:32

Měšťanský dům v historickém centru Rožmberka s kolaudací na penzion a restauraci nabízí skvělý turistický potenciál. Pozor na velmi nehospodárnou energetickou třídu F a nutnost údržby horního patra.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.1
topeni: ústřední kotel na tuhá paliva
prislusenstvi: parkování či zahrádka o výměře 87m2
nutne investice: patro vyžaduje pozornost, přízemí je po rekonstrukci

Dostupnost

Zastávka: 47 m
Nádraží: 3138 m (Rožmberk nad Vltavou)
České Budějovice: 96 min · 2 přestupy
Plzeň hl. n.: 182 min · 2 přestupy
Praha hl. n.: 188 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 220 min · 2 přestupy
Hradec Králové hl. n.: 237 min · 2 přestupy
Ústí nad Labem hl. n.: 240 min · 2 přestupy
Liberec: 277 min · 2 přestupy
Olomouc hl. n.: 285 min · 2 přestupy
Brno hl. n.: 288 min · 2 přestupy
Ostrava-Svinov: 323 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

20.10.2026

přidáno