Prodej rodinného domu 398 m², pozemek 3670 m²

Roztoky, Roztoky · okres Praha-západ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗

36 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Exkluzivní historická vila navržená a postavená v r. 1874 architektem Antonínem Rosenbergem pro vlastní rodinu představuje výjimečný klenot Tichého údolí. Elegantní interiér o výměře přibližně 400 m² i celý objekt prošly kompletní rekonstrukcí ve vysokém standardu, která navrátila lesk původním architektonicko-řemeslným prvkům a domov vybavila moderními technologiemi. Úchvatné rodinné sídlo doplňuje rozlehlý pozemek o výměře 3 670 m² s bazénem, krytým parkováním až pro 4 vozy včetně prostorné dvojgaráže a celoročně využitelnou venkovní kuchyní s pecí.

Čtyřpodlažní stavba na první pohled zaujme majestátním zrestaurovaným schodištěm, ve vzdušném interiéru světlou výškou stropů 3,30 metru a velkoryse řešenou dispozicí s 5 ložnicemi a 6 koupelnami. Hlavní společenský prostor v přízemí tvoří slunný obývací pokoj s navazující pracovnou a kuchyně propojená s jídelnou, odkud vede vstup na stinnou terasu a schodiště do zahrady. Vstupní část doplňuje zádveří a toaleta pro hosty. Ve druhém podlaží se nachází hlavní ložnice se šatnou a en-suite koupelnou, druhá ložnice s balkonem a koupelna. Podkroví nabízí 2 ložnice, z nichž každá má vlastní koupelnu a šatnu. Suterén poskytuje kompletní zázemí zahrnující pokoj pro hosty s vlastní koupelnou, posilovnu, koupelnu, technickou místnost, úložné prostory a toaletu.
Interiér dokončený ve špičkovém standardu zahrnuje nová dřevěná okna s trojskly a venkovními žaluziemi s dálkovým ovládáním, restaurované interiérové dveře, podlahy z běleného dubu, kuchyňskou linku se spotřebiči AEG, lednicí Samsung a digestoří Philco a prostorné koupelny obložené dlažbou španělského výrobce Porcelanosa s kvalitní sanitou Catalano, Laufen a podlahovým topením. Vytápění je řešeno plynovým kotlem Viessmann, dům střeží zabezpečovací systém s ovládáním přes mobilní aplikaci. Rozlehlá zahrada s parkovou úpravou, altánem a vzrostlými stromy představuje privátní wellness oázu – k maximální relaxaci slouží jacuzzi a 12metrový bazén s přepadem vyhřívaný tepelným čerpadlem. Letní zázemí doplňuje zasklená venkovní kuchyně vybavená pecí, screenovými roletami a posezením až pro 10 hostů. Na pozemku lemovaném Únětickým potokem se dále nachází studna, ČOV, sklípek se vstupem do zahrady a samostatná dvojgaráž s vraty Lomax a přípravou na umístění wallboxu, na kterou navazuje zastřešená parkovací plocha pro další 2 auta.
Rezidenční lokalita Tichého údolí patří k nejvyhledávanějším adresám v těsném sousedství Prahy pro svou romantickou vilovou atmosféru, bujnou okolní zeleň, klidné prostředí a velkoryse řešené pozemky dopřávající svým majitelům soukromí. Vynikající občanskou vybavenost poskytuje centrum města Roztoky vzdálené 2 minuty jízdy autem, rychle dostupné jsou i Dejvice (15 minut) a centrum Prahy (cca 25 minut).
Celková plocha 398,5 m2, zastavěná plocha 249 m2 (zastavěná plocha domu 194 m2, zastavěná plocha garáže 55m2), zahrada 3421 m2, pozemek cca 3 670 m2.

Parametry

Cena: 66.00 mil. Kč (165829 Kč/m²)
Užitná plocha: 398 m²
Pozemek: 3670 m²
Stav: velmi dobrý
Konstrukce: cihla
PENB: F
Na trhu od: 20.10.2026 (8 dní)
Prodávající: svoboda-williams

Vybavení a sítě

bazén parkovacích míst plocha zahrady (m²): 3421 typ objektu: Patrový zastavěná plocha (m²): 249

Vzdálenosti

bankomat 656 m MHD 231 m školka 731 m lékař 193 m metro 5306 m pošta 721 m restaurace 534 m škola 786 m obchod 2911 m vlak 412 m

Vývoj ceny

Datum	Cena	Změna
26.10.2026	66.00 mil. Kč	-8.3 %
20.10.2026	72.00 mil. Kč

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

66.00 mil. Kč

165 829 Kč/m²

Odhad reálné ceny

29.09 mil. Kč

21.64 mil. – 36.34 mil. Kč

Nabídka je 127 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -27 %).

Jistota odhadu 21 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 27.35 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 3 km) 36.50 mil. · váha 54 %

Model z dat 36.12 mil. · váha 14 %

Náklady na stavbu 13.47 mil. · váha 29 %

Cenová hladina (cr) 18.79 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (54% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 91 709 Kč/m² → 36.50 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 48%.
Model naučený z dat (14% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 36.12 mil. Kč (rozpětí 25.23 mil. Kč – 50.78 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (29% váhy): postavit to znovu by stálo 13.41 mil. Kč (1433 m³ obestavěného prostoru), minus 20 % opotřebení za 20 let → 10.73 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 420 Kč/m², 2000 m² zahrady po 605 Kč/m², 770 m² půdy (pole/louka/les) po 76 Kč/m² = 3.45 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 13.47 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 59257 nabídek stejného druhu → 18.79 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 66.00 mil. Kč je o 127% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Zastávka: 235 m (Roztoky, Tiché údolí)
Nádraží: 357 m (Roztoky u Prahy)
Praha hl. n.: 31 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 67 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 75 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 92 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 100 min · 1 přestup
České Budějovice: 119 min · 1 přestup
Liberec: 122 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 140 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 145 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 178 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

26.10.2026	zlevněno 72.00 mil. → 66.00 mil.
20.10.2026	přidáno