Prodej rodinného domu 400 m², pozemek 1000 m²

Praha · okres Praha-východ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗

7 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Svažitý stavební pozemek na prestižní adrese Prahy 8 - Trója umožňuje okamžitou výstavbu vícepodlažní rodinné vily s úchvatnými výhledy do zeleně. K parcele bylo vydáno stavební povolení.

Podle platného územního plánu je větší část pozemku určena k funkčnímu využití typu OB (čistě obytné), zbývající část spadá do ploch PS (sady, zahrady a vinice). Přístup na pozemek je zajištěn z asfaltové komunikace na jeho jižní straně. K dispozici jsou všechny inženýrské sítě – elektřina, plyn, vodovod i kanalizace. Platné stavební povolení schvaluje výstavbu třípodlažní vily o celkové ploše 400 m2 s proskleným atriem a výtahem.

Výjimečně zelená lokalita obklopená Přírodním parkem Drahaň-Trója je považována za jednu z nejlukrativnějších částí Prahy s vilovou zástavbou a poklidnou atmosférou. Přímo v ulici funguje soukromá mateřská škola a restaurace, kompletní občanskou vybavenost poskytuje městská část Kobylisy. Z místa je to blízko na povltavskou cyklostezku i do botanické a zoologické zahrady. Pohodlné dopravní spojení zajišťují tramvaje.

Celková plocha domu 400 m2, pozemek 1000 m2.

Parametry

Cena: 24.90 mil. Kč (62250 Kč/m²)
Užitná plocha: 400 m²
Pozemek: 1000 m²
Stav: novostavba
Konstrukce: smíšená
PENB: G
Na trhu od: 16.10.2026 (12 dní)
Prodávající: svoboda-williams

Vybavení a sítě

parkovacích míst typ objektu: Patrový

Vzdálenosti

bankomat 875 m MHD 124 m školka 67 m lékař 652 m metro 851 m pošta 1476 m restaurace 53 m škola 479 m obchod 1790 m vlak 1012 m

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

24.90 mil. Kč

62 250 Kč/m²

Odhad reálné ceny

44.63 mil. Kč

34.08 mil. – 57.08 mil. Kč

Nabídka je 44 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 9 %).

Jistota odhadu 21 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 41.95 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (30 nabídek do 3 km) 47.22 mil. · váha 53 %

Model z dat 41.74 mil. · váha 15 %

Náklady na stavbu 14.19 mil. · váha 30 %

Cenová hladina (cr) 19.89 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (53% váhy): 30 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 118 039 Kč/m² → 47.22 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 50%.
Model naučený z dat (15% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 41.74 mil. Kč (rozpětí 29.27 mil. Kč – 58.74 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (30% váhy): postavit to znovu by stálo 12.96 mil. Kč (1440 m³ obestavěného prostoru), minus 2 % opotřebení za 2 let → 12.70 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 413 Kč/m², 100 m² zahrady po 603 Kč/m² = 2.23 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 14.19 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58442 nabídek stejného druhu → 19.89 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 25% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
Kalibrace: na 70657 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 24.90 mil. Kč je o 44% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 16.10.2026 16:32

Jedná se o stavební pozemek v Tróji s vydaným stavebním povolením na luxusní vilu. Pozemek má výbornou polohu a kompletní sítě, je však nutné počítat s vysokými náklady na samotnou výstavbu.

Stav: 100 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.25
voda: vodovod
odpady: kanalizace
nutne investice: výstavba domu podle vydaného stavebního povolení

Dostupnost

Zastávka: 168 m (Nad Trojou)
Nádraží: 952 m (Kobylisy)
Praha hl. n.: 45 min · 2 přestupy
Ústí nad Labem hl. n.: 88 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 94 min · 3 přestupy
Hradec Králové hl. n.: 111 min · 3 přestupy
Plzeň hl. n.: 119 min · 3 přestupy
České Budějovice: 138 min · 3 přestupy
Liberec: 142 min · 3 přestupy
Olomouc hl. n.: 159 min · 3 přestupy
Brno hl. n.: 164 min · 3 přestupy
Ostrava-Svinov: 197 min · 3 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

16.10.2026

přidáno