Prodej bytu 3+1 105 m²

Praha, Smíchov · Hlavní město Praha · Sreality.cz ↗ · staženo z nabídky 29.10.2026

16 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Stometrový světlý byt s vysokými stropy, původními prvky a balkónem do vnitrobloku je situován v secesním bytovém domě s moderním výtahem. Dům stojí v klidné boční ulici na pražském Smíchově, v těsné blízkosti náplavky i pěší zóny Anděl, která poskytuje kompletní infrastrukturu.

Současnou dispozici bytu ve 2. podlaží tvoří průchozí pokoj, 2 neprůchozí pokoje, samostatná kuchyně, koupelna, oddělená toaleta a předsíň. Z kuchyně vede vstup na balkón orientovaný na sever do vnitrobloku, kam směřuje i jeden z pokojů. Další 2 pokoje mají orientaci na jih do ulice. Byt má skvělý potenciál k celkové změně dispozice v rámci rekonstrukce.

Byt zaujme především svou vzdušností, dostatkem denního světla a příjemnou atmosférou. Výjimečný pocit zde umocňují stropy vysoké 3,63 m, které interiéru dodávají jedinečný charakter. Na podlahách jsou původní parkety ve stromečkovém vzoru, interiérové dveře jsou masivní kazetové s obložkami, okna dřevěná špaletová. Vytápění řeší plynový kotel. Bytový dům prošel v roce 2018 kompletní rekonstrukcí včetně střechy a odbornou renovací špaletových oken. Má moderní výtah, na patře jsou pouze 2 bytové jednotky. 

Reprezentativní budova stojí v klidné ulici, hned naproti domu funguje řemeslná pekárna, okolí je plné bister, restaurací, kaváren a obchodů, pár kroků vede do obchodně-zábavního centra Nový Smíchov i ke stanici metra a na tramvajovou zastávku. V pohodlném dosahu jsou i školy včetně Francouzského lycea. Skvělou rovnováhu k městskému životu poskytuje bezprostřední blízkost Kinského zahrady a Petřínských sadů, k procházkám láká také park Sacré Coeur nebo oblíbená Smíchovská náplavka.
Podlahová plocha 105,3 m², balkón 3,8 m². 

Parametry

Cena: 15.99 mil. Kč (152286 Kč/m²)
Užitná plocha: 105 m²
Dispozice: 3+1
Stav: dobrý
Konstrukce: cihla
PENB: D
Na trhu od: 24.08.2026 (66 dní)
Prodávající: svoboda-williams

Vzdálenosti

bankomat 41 m MHD 144 m školka 460 m lékař 175 m metro 83 m pošta 441 m restaurace 102 m škola 257 m obchod 105 m vlak 1173 m

Vývoj ceny

Datum	Cena	Změna
25.08.2026	15.99 mil. Kč	-3.1 %
24.08.2026	16.50 mil. Kč

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

15.99 mil. Kč

152 286 Kč/m²

Odhad reálné ceny

18.50 mil. Kč

15.32 mil. – 21.45 mil. Kč

Nabídka je 14 % pod odhadem (po zohlednění jistoty 7 %).

Jistota odhadu 48 %

střední

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 17.39 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 2 km) 16.84 mil. · váha 56 %

Model z dat 17.36 mil. · váha 42 %

Cenová hladina (cr) 10.21 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (56% váhy): 40 podobných nabídek do 2 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 160 356 Kč/m² → 16.84 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 34%.
Model naučený z dat (42% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 17.36 mil. Kč (rozpětí 14.79 mil. Kč – 20.21 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 10%.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 74834 nabídek stejného druhu → 10.21 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 10% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 15.99 mil. Kč je o 14% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model claude-opus-5, 24.08.2026 03:10

Prostorný 3+1 (105,3 m²) v secesním domě na Smíchově s 3,63 m stropy, původními parketami a špaletovými okny; dům prošel v roce 2018 kompletní rekonstrukcí včetně střechy a má výtah. Pozor na to, že samotný byt je v původním stavu s průchozím pokojem a balkonem na sever — cena počítá s potenciálem, ne s hotovou rekonstrukcí, kterou je nutné zaplatit navíc.

Stav: 55 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.1
topeni: plynový kotel
stav strechy: dům včetně střechy kompletně rekonstruován v roce 2018
prislusenstvi: balkón 3,8 m² do vnitrobloku, moderní výtah, pouze 2 byty na patře
nutne investice: byt v původním stavu — „skvělý potenciál k celkové změně dispozice v rámci rekonstrukce“
rok rekonstrukce: 2018

Dostupnost

Zastávka: 49 m (Anděl)
Nádraží: 149 m (Anděl)
Praha hl. n.: 20 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 74 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 82 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 91 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 91 min · 2 přestupy
České Budějovice: 106 min · 1 přestup
Liberec: 128 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 139 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 144 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 177 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

29.10.2026	staženo
25.08.2026	zlevněno 16.50 mil. → 15.99 mil.
24.08.2026	přidáno