Prodej bytu 4+1 139 m²
Dvůr Králové nad Labem, Dvůr Králové nad Labem · okres Trutnov · Královéhradecký kraj · Sreality.cz ↗
32 fotek · vše z portálu
Popis z inzerátu
Nově upravená cena: 5 500 000 Kč, tedy pouhých 39 540 Kč/m². Za takovou cenu se dnes kupuje spíše v severních Čechách nebo na Ostravsku, tady ale kupujete v Královéhradeckém kraji, v lokalitě s turistickým ruchem a se silným zájmem nájemníků. Sklep 15,5 m² a půdní kóje 13,5 m² získáváte k bytu navíc ZDARMA. Do ceny za m² se nepočítají a představují další potenciál pro zhodnocení.
Proč investovat právě tady
- Nízká vstupní cena za m² a velká plocha, kterou lze dále zhodnotit.
- Sklep a půda zdarma navíc: téměř 30 m² dalších prostor, které lze využít jako zázemí pro nájemníky, samostatně pronajmout jako sklad nebo do budoucna dále zhodnotit.
- Hlad po nájemním bydlení: v době zveřejnění inzerátu byl ve Dvoře Králové nad Labem a okolí do 5 km v nabídce k pronájmu jediný byt. Poptávka výrazně převyšuje nabídku.
- Rostoucí ceny: nabídkové ceny bytů v Královéhradeckém kraji meziročně vzrostly o 14,6 % (09/2026) a nájmy v kraji o 9 %.
- Orientační hrubý výnos cca 5 % ročně při pronájmu ve variantě rozdělení na dva byty.
Tři cesty ke zhodnocení
- Rozdělení na dva samostatné byty: byt 1+1 o ploše cca 44 m² se zasklenou verandou 6,0 m² a byt 3+kk o ploše cca 79 m², obě jednotky se společnou vstupní chodbou a komorou (cca 10 m²). Menší byty mají vyšší nájem i prodejní cenu za m² a oslovují nejširší okruh nájemníků. Že je to proveditelné, dokládá přímo tento dům: byt v 1. NP už byl takto rozdělen. Studii rozdělení najdete ve fotogalerii.
- Pronájem po pokojích: čtyři pokoje (25,9; 23,7; 21,2 a 13,0 m²) napojené na velkou centrální chodbu, se společnou kuchyní 18,6 m², koupelnou a samostatným WC. Hodí se pro pracovníky firem v regionu, sezónní personál z Krkonoš nebo studenty. Pronájem po pokojích obvykle přináší vyšší celkový nájem než pronájem bytu jako celku.
- Pronájem celého bytu velké rodině, a to i bez investic, hned po koupi.
O bytě
Světlý a prostorný byt 4+1 se nachází ve 2. nadzemním podlaží udržovaného činžovního domu v klidné části ulice Čechova ve Dvoře Králové nad Labem. Má obývací pokoj se zasklenou verandou, samostatnou kuchyni, tři ložnice, koupelnu s vanou, samostatné WC, komoru a velkou vstupní chodbu. Interiér nabízí vysoké stropy, původní dřevěné podlahy a hodně denního světla.
Byt je ve funkčním a udržovaném stavu a je možné ho pronajmout ihned. Vlastní plynový kotel přímo v bytě zajišťuje vytápění i ohřev teplé vody, takže energie se snadno přeúčtují nájemníkům. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, má komorní charakter s pouhými pěti bytovými jednotkami a je průběžně udržován.
Lokalita, která láká nájemníky
Dům stojí v tiché ulici 400 metrů od Náměstí Republiky, s veškerou občanskou vybaveností na dosah. Město je známé díky ZOO a Safari Parku a je branou do Krkonoš: první sjezdovky jsou do 20 minut jízdy, Janské Lázně přibližně 25 minut a Špindlerův Mlýn či Pec pod Sněžkou zhruba 40 minut. Parkovat lze bez problémů přímo před domem na ulici.
Parametry
- Cena
- 5.50 mil. Kč (39568 Kč/m²)
- Užitná plocha
- 139 m²
- Dispozice
- 4+1
- Stav
- dobrý
- Konstrukce
- cihla
- PENB
- G
- Rok stavby
- 1912
- Podlaží
- 4
- Na trhu od
- 24.08.2026 (65 dní)
- Prodávající
- century-21-the-most-reality
Vybavení a sítě
elektřina: 230V
kanalizace: Veřejná kanalizace
plocha sklepa (m²): 29
plyn: Plynovod
příjezdová cesta: Asfaltová
sklep
voda: Vodovod
Vzdálenosti
bankomat
355 m
MHD
197 m
školka
272 m
lékař
156 m
pošta
482 m
restaurace
228 m
škola
272 m
obchod
1027 m
vlak
2784 m
Vývoj ceny
| Datum | Cena | Změna |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 5.50 mil. Kč | -12.7 % |
| 24.08.2026 | 6.30 mil. Kč |
Nabídka vs. odhad reálné ceny
Nabídková cena
5.50 mil. Kč
39 568 Kč/m²
Odhad reálné ceny
6.64 mil. Kč
5.05 mil. – 7.93 mil. Kč
Nabídka je 17 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 4 %).
Jistota odhadu 22 %
nízká
Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 6.24 mil. Kč
Rozpad podle metod
Srovnání nabídek
(12 nabídek do 5 km)
6.82 mil. · váha 48 %
Model z dat
6.25 mil. · váha 50 %
Cenová hladina
(cr)
12.84 mil. · váha 2 %
Proč tenhle odhad
- Srovnání s okolím (48% váhy): 12 podobných nabídek do 5 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 49 041 Kč/m² → 6.82 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 52% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
- Model naučený z dat (50% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 6.25 mil. Kč (rozpětí 5.32 mil. Kč – 7.26 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 10%.
- Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 75096 nabídek stejného druhu → 12.84 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
- Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
- Závěr: nabídka 5.50 mil. Kč je o 17% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.
Rozbor inzerátu přes Claude
Co v inzerátu našla AI
Model gemini-3.5-flash-lite, 27.10.2026 06:32
Prostranný byt 4+1 ve Dvoře Králové nad Labem s velkým investičním potenciálem a možností rozdělení. Byt je v udržovaném původnějším stavu vyžadujícím investice dle záměru.
- Stav
- 50 / 100
- Kvalita vs. průměr
- × 1.0
- voda
- veřejný vodovod
- odpady
- kanalizaci
- topeni
- Vlastní plynový kotel přímo v bytě
- prislusenstvi
- Sklep 15,5 m² a půdní kóje 13,5 m²
Dostupnost
- Zastávka
- 195 m (Dvůr Králové nad Labem, Nerudova)
- Nádraží
- 2788 m (Dvůr Králové nad Labem)
- Hradec Králové hl. n.
- 63 min · 1 přestup
- Pardubice hl. n.
- 74 min · 1 přestup
- Praha hl. n.
- 122 min · 1 přestup
- Liberec
- 123 min · 1 přestup
- Olomouc hl. n.
- 139 min · 1 přestup
- Brno hl. n.
- 144 min · 1 přestup
- Ústí nad Labem hl. n.
- 174 min · 1 přestup
- Ostrava-Svinov
- 177 min · 1 přestup
- Plzeň hl. n.
- 182 min · 1 přestup
- České Budějovice
- 198 min · 1 přestup
Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.
Poloha a nabídky v okolí
Načítám okolní nabídky…
Historie inzerátu
| 26.10.2026 | zlevněno 6.30 mil. → 5.50 mil. |
| 24.08.2026 | přidáno |