prodej domu 320 m² s pozemkem 1 341 m²

Varnsdorf · okres Děčín · Ústecký kraj · Reality.iDNES.cz ↗

Zjištěná rizika:

obsazeno najemnikem — nyní se využívá jako nájemní dům se čtyřmi bytovými jednotkami, které jsou obsazeny

32 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

 Prodej rodinného domu ve Varnsdorfu Naše společnost Vám v exkluzivním zastoupení nabízí prodej rodinného domu v centru města Varnsdorf. Tato nemovitost se nachází v centru obce, s velkou zahradou a v klidné části, která je obklopena zelení. Nemovitost je vedena jako rodinný dům, ale nyní se využívá jako nájemní dům se čtyřmi bytovými jednotkami, které jsou obsazeny. Nemovitost prošla a neustále prochází částečnou rekonstrukcí podlah, koupelen, elektřiny, topení atd. Vytápění je řešeno plynovým kotlem pro celý dům, kanalizace je řešena septikem a voda je napojena z městského řádu. Nemovitost je částečně zděná a částečně dřevěná. Na prostorné zahradě nemovitosti je zhotoveno jezírko, skleník, část zahrady je přizpůsobena pro chov domácích zvířat. Tuto nemovitost Vám doporučujeme z důvodu lokality a ceny. Financování Vám rádi zdarma zajistíme. 

Parametry

Cena: 4.40 mil. Kč (13750 Kč/m²)
Užitná plocha: 320 m²
Pozemek: 1341 m²
Konstrukce: smíšená
Na trhu od: 23.08.2026 (66 dní)
Prodávající: EU - GRAND REALITY

Vybavení a sítě

PENB: G (vyhl. č. 264/2020 Sb.) Poloha domu: samostatný Počet místností: 5 Spočítej stěhování: Spočítej vyklizení: Stav budovy: udržovaný Číslo zakázky: IDNES-04830

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

4.40 mil. Kč

13 750 Kč/m²

Odhad reálné ceny

6.85 mil. Kč

5.32 mil. – 8.66 mil. Kč

Nabídka je 36 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 6 %).

Jistota odhadu 18 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 6.43 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 3 km) 6.69 mil. · váha 53 %

Model z dat 5.99 mil. · váha 15 %

Náklady na stavbu 8.23 mil. · váha 30 %

Cenová hladina (cr) 14.69 mil. · váha 3 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (53% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 20 896 Kč/m² → 6.69 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 51% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
Model naučený z dat (15% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 5.99 mil. Kč (rozpětí 4.19 mil. Kč – 8.43 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (30% váhy): postavit to znovu by stálo 10.37 mil. Kč (1152 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 6.22 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 417 Kč/m², 441 m² zahrady po 604 Kč/m² = 2.44 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 8.23 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58980 nabídek stejného druhu → 14.69 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad snížen o 5% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: obsazeno_najemnikem.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 4.40 mil. Kč je o 36% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 22.09.2026 20:24

Jedná se o rodinný dům v centru Varnsdorfu využívaný jako nájemní dům. Pozor na to, že nemovitost je aktuálně obsazena nájemníky a využívá septik.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 0.95
voda: městský řád
odpady: septik
topeni: plynovým kotlem pro celý dům
nutne investice: částečná rekonstrukce

Dostupnost

Zastávka: 194 m (Varnsdorf, autobusové nádraží)
Nádraží: 613 m (Varnsdorf staré nádraží)
Liberec: 62 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 95 min · 1 přestup
Praha hl. n.: 151 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 165 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 167 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 220 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 230 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 235 min · 1 přestup
České Budějovice: 239 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 268 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

23.08.2026

přidáno