Prodej rodinného domu 435 m2 na pozemku o velikosti 1 790 m2

Popis z inzerátu

Parametry

Cena

1.89 mil. Kč (4345 Kč/m²)

Užitná plocha

435 m²

Pozemek

1790 m²

Na trhu od

02.09.2026 (57 dní)

Prodávající

Martin Novák - MI Estate s.r.o.

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídka je 76 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 4 %).

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 7.56 mil. Kč

Rozpad podle metod

Proč tenhle odhad

1. Model naučený z dat (30% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 5.16 mil. Kč (rozpětí 3.61 mil. Kč – 7.33 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 21%.
2. Náklady na pořízení (65% váhy): postavit to znovu by stálo 14.09 mil. Kč (1566 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 8.46 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 417 Kč/m², 890 m² zahrady po 604 Kč/m² = 2.71 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 10.61 mil. Kč.
3. Cenová hladina v celé ČR (6% váhy): medián 59826 nabídek stejného druhu → 19.98 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
4. Rozbor textu inzerátu: odhad snížen o 15% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
5. Kalibrace: na 78729 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
6. Závěr: nabídka 1.89 mil. Kč je o 76% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 02.09.2026 06:29

Samostatně stojící rodinný dům v původním stavu před celkovou rekonstrukcí s rozlehlým pozemkem. Nutno počítat s vysokými náklady na opravy a třídou energetické náročnosti G.

Stav

50 / 100

Kvalita vs. průměr

× 0.85

voda

vlastní studna

odpady

septik

topeni

elektrická energie

prislusenstvi

velký pozemek 1790 m2

nutne investice

celková předrekonstrukce

Dostupnost

Ústí nad Labem hl. n.

46 min · 2 přestupy

Praha hl. n.

102 min · 2 přestupy

Liberec

103 min · 2 přestupy

Pardubice hl. n.

146 min · 2 přestupy

Hradec Králové hl. n.

163 min · 2 přestupy

Plzeň hl. n.

171 min · 2 přestupy

České Budějovice

190 min · 2 přestupy

Olomouc hl. n.

211 min · 2 přestupy

Brno hl. n.

216 min · 2 přestupy

Ostrava-Svinov

249 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Historie inzerátu