prodej domu 270 m² s pozemkem 485 m²

Varnsdorf · okres Děčín · Ústecký kraj · Reality.iDNES.cz ↗

31 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

 Investiční rodinný dům se dvěma byty, dvěma garážemi - Varnsdorf Ve výhradním zastoupení nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami o dispozicích 2+1 a 3+1, dvěma garážemi a vlastní zahradou. Nemovitost se nachází v ulici Chmelařská ve Varnsdorfu a představuje zajímavou příležitost jak pro vícegenerační bydlení, tak zejména pro investiční využití. Dům nabízí možnost dalšího dispozičního rozšíření. Po prověření a splnění příslušných technických, stavebních a právních podmínek lze uvažovat o vybudování až čtyř samostatných bytových jednotek. Významným potenciálem je prostorná, suchá půda se zachovalými dřevěnými trámy, která může být vhodná pro vybudování dalšího podkrovního bytu nebo atraktivního mezonetového bydlení. Nemovitost má jeden společný vstup, ze kterého jsou prostřednictvím centrálního schodiště přístupná jednotlivá podlaží. Toto uspořádání vytváří vhodné předpoklady pro budoucí rozdělení domu na samostatné nájemní jednotky. Vytápění domu je řešeno plynem. Každé podlaží má vlastní plynový kotel a samostatné měření spotřeby plynu. Ohřev vody zajišťuje společný bojler. Součástí nemovitosti jsou také dvě garáže, které mohou sloužit pro vlastní využití nebo jako další zdroj pravidelného příjmu. Investiční potenciál nemovitosti: Při celkové pořizovací ceně 3 490 000 Kč a předpokládané investici do rekonstrukce a rozšíření ve výši maximálně 2 000 000 Kč činí celkový plánovaný kapitál přibližně 5 490 000 Kč. Při dosažení cílového příjmu z pronájmu čtyř bytových jednotek a dvou garáží ve výši přibližně 45 000 Kč měsíčně může nemovitost generovat roční hrubý příjem přibližně 540 000 Kč. To představuje orientační hrubý výnos přibližně 9,8 % ročně z celkově vložených prostředků a hrubou návratnost investice přibližně 10 let. Uvedené ekonomické údaje představují modelový investiční scénář. Skutečná výše nájemného, náklady na rekonstrukci a výsledný výnos se mohou lišit podle rozsahu provedených prací, způsobu rozdělení domu a aktuální situace na nájemním trhu. Nemovitost je vhodná pro rodinu, ale zároveň pro investora, který hledá dům s možností postupného rozšíření nájemní kapacity, více zdroji příjmu a dlouhodobým potenciálem dalšího zhodnocení. Pro více informací, podklady k nemovitosti a sjednání osobní prohlídky nás neváhejte kontaktovat. 

Parametry

Cena: 3.59 mil. Kč (13296 Kč/m²)
Užitná plocha: 270 m²
Pozemek: 485 m²
Konstrukce: cihla
Na trhu od: 23.08.2026 (66 dní)
Prodávající: EU - GRAND REALITY

Vybavení a sítě

PENB: G (vyhl. č. 264/2020 Sb.) Poloha domu: samostatný Počet místností: 5 Spočítej stěhování: Spočítej vyklizení: Stav budovy: udržovaný Číslo zakázky: IDNES-06056

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

3.59 mil. Kč

13 296 Kč/m²

Odhad reálné ceny

5.55 mil. Kč

4.52 mil. – 6.94 mil. Kč

Nabídka je 35 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 8 %).

Jistota odhadu 23 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 5.22 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 3 km) 5.15 mil. · váha 57 %

Model z dat 4.75 mil. · váha 13 %

Náklady na stavbu 6.30 mil. · váha 27 %

Cenová hladina (cr) 12.89 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (57% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 19 068 Kč/m² → 5.15 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 40%.
Model naučený z dat (13% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 4.75 mil. Kč (rozpětí 3.32 mil. Kč – 6.68 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (27% váhy): postavit to znovu by stálo 9.10 mil. Kč (972 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 5.46 mil. Pozemek: 485 m² parcely po 2 417 Kč/m² = 1.17 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 6.30 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 58980 nabídek stejného druhu → 12.89 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 3.59 mil. Kč je o 35% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 24.09.2026 23:24

Investiční rodinný dům se dvěma byty a možností dalšího rozšíření v budoucnu. Dům vyžaduje investice do rekonstrukce a stavebních úprav pro dosažení plného potenciálu.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.0
topeni: plyn (samostatné měření pro každé podlaží)

Dostupnost

Zastávka: 327 m (Varnsdorf, u Vorlíčků)
Nádraží: 1181 m (Varnsdorf)
Liberec: 62 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 95 min · 1 přestup
Praha hl. n.: 151 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 165 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 167 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 220 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 230 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 235 min · 1 přestup
České Budějovice: 239 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 268 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

23.08.2026

přidáno