prodej domu 472 m² s pozemkem 770 m²

Litoměřice · okres Litoměřice · Ústecký kraj · Reality.iDNES.cz ↗

Zjištěná rizika:

chybi penb — v textu inzerátu chybí zmínka o PENB

123 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

 Viladům se dvěma byty a garážemi, lukrativní lokalita, Litoměřice Viladům Leopoldine v sobě skrývá neskutečný potenciál. Lze jej přestavět na rodinné sídlo, vybudovat zázemí např. ordinace lékaře, kanceláře právní společnosti , projekční kancelář a spojit tak podnikání s vlastním bydlením. Nabízí dva komfortní byty každý o cca 120 m². Lze tedy uvažovat o bydlení pro dvě spřízněné rodiny. Další příležitost nabízí půdní prostor (112 m²) pro vestavbu menšího investičního bytu. Dvě garáže, pozemek. Nad touto nabídkou byste neměli váhat. Nabízí se zde potenciál o celkové rozloze 472 m². To vše v nejlukrativnější části Litoměřic lokalitě Mostné hory. Německá kvalita je pojmem sám o sobě. V našich končinách rádi používáme výraz, který jsme převzali z němčiny. Pintlich. Výraz pintlich znamená v češtině přesně, dochvilně, puntičkářsky nebo pedanticky. Jedná se o nespisovný, z němčiny přejatý výraz, který popisuje jednání s velkým důrazem na přesnost či včasnost. Tyto vlastnosti jsou Němcům blízké a vzhledem k historii naší země si je neseme v sobě také my. Na pár desetiletí nám ji nahradila nebetyčnost a rezignovanost. Jedna z věcí, která nám v pohraničí po odsunu zůstala je německá architektura. Domy, vily, budovy úřadů, kasáren, obytné domy, technické stavby. Tyto stavby stojí dodnes a mnoho z jich je ve výborném stavu. Jsou staré, ale kvalitně postavené. Odráží se v nich ona německá vlastnost – pintlich. Tento úvod prodeje je více jak na místě. Zajímáte se totiž o jednu z předválečných staveb navrženou německými inženýry a postavenou pod jejich dozorem. Konkrétně tento viladům pochází z kanceláře místní stavební firmy MEIER & HOLLMANN. Ta dům nejenom navrhla, ale také dohlížela na jeho realizaci. Na uliční čáře ul. Kollárova, na jižním úpatí Mostné hory. Na přelomu 19. a 20. století zde město nechalo vytyčit parcely, které byly určeny pro výstavbu domů. Jednalo se o zdobnou zástavbu končící secese místních lékařů, právníků, obchodníků a podnikatelů, Během let se zde postavily první funkcionalistické stavby zaměřené na jednoduchost, funkčnost a praktičnost. A právě takový je tento viladům, o který se nyní zajímáte. Dům postavený v roce 1932 s důrazem na kvalitu provedení a jeho funkčnost. Jedná se o plnohodnotně podsklepený cihlový dům se dvěma obytnými patry a košatým půdním prostorem. Původní dispozice obsahovala tři byty a jednopokojovou vestavbu na půdě. V suterénu se nacházel byt, kóje na uhlí a prádelna. V prvním a druhém patře jsou samostatné prostorné byty s lodžií. V 70. letech 20. století byl suterénní byt částečně přestavěn na dvě samostatné garáže. Jinak si viladům zachoval svoji dispozici až do dnešní doby. Původní stav a původní dispozice jsou nedoceněnou vlastností takových domů. Máte zde jistotu, že se v domě neprováděly neodborné zásahy do konstrukcí, tedy do statiky, které by nyní vaši rekonstrukci mohly ztížit či ji zcela znemožnit. Zde máte jistotu, že dům stojí tak, jak byl navržen a postaven. Zarezervujte si sv Prodávající si vyhrazuje právo vybrat kupujícího na základě jím zvolených kritérií. 

Parametry

Cena: 12.90 mil. Kč (27331 Kč/m²)
Užitná plocha: 472 m²
Pozemek: 770 m²
Konstrukce: smíšená
Na trhu od: 23.08.2026 (68 dní)
Prodávající: REMAX Czech Republic

Vybavení a sítě

Parkování : garáž Datum nastěhování: 01.05.2026 Elektřina: 230V Kolaudace: 1945 Lokalita projektu: klidná část Odpad: veřejná kanalizace PENB: G (vyhl. č. 264/2020 Sb.) Plocha zahrady : 535 m 2 Poloha domu: samostatný Počet místností: 5 Počet podzemních podlaží: 1 podlaží Přístupová komunikace: asfalt Spočítej stěhování: Spočítej vyklizení: Stav budovy: dobrý stav Vybavení domu: nezařízený Zastavěná plocha: 235 m 2 Číslo zakázky: IDNES-024-NP07580

Vývoj ceny

Datum	Cena	Změna
16.09.2026	12.90 mil. Kč	-4.4 %
23.08.2026	13.50 mil. Kč

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

12.90 mil. Kč

27 331 Kč/m²

Odhad reálné ceny

22.33 mil. Kč

16.75 mil. – 24.35 mil. Kč

Nabídka je 42 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 9 %).

Jistota odhadu 21 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 20.99 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (19 nabídek do 3 km) 24.10 mil. · váha 62 %

Model z dat 13.52 mil. · váha 11 %

Náklady na stavbu 10.48 mil. · váha 24 %

Cenová hladina (cr) 21.67 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (62% váhy): 19 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 51 059 Kč/m² → 24.10 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 29%.
Model naučený z dat (11% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 13.52 mil. Kč (rozpětí 9.47 mil. Kč – 19.22 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 21%.
Náklady na pořízení (24% váhy): postavit to znovu by stálo 15.29 mil. Kč (1699 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 9.18 mil. Pozemek: 770 m² parcely po 2 415 Kč/m² = 1.86 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 10.48 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 59722 nabídek stejného druhu → 21.67 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 15% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: chybi_penb.
Kalibrace: na 78729 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 12.90 mil. Kč je o 42% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 30.09.2026 05:24

Předválečný viladům v Litoměřicích s dvěma byty a velkým potenciálem pro bydlení i podnikání. Dům vyžaduje investice do rekonstrukce a prověření aktuálního technického stavu.

Stav: 50 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.15
rok stavby: 1932
prislusenstvi: dvě garáže, pozemek, půdní prostor

Dostupnost

Zastávka: 201 m (Litoměřice, Nezvalova)
Nádraží: 275 m (Litoměřice horní nádraží)
Ústí nad Labem hl. n.: 49 min · 2 přestupy
Praha hl. n.: 79 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 119 min · 2 přestupy
Liberec: 121 min · 2 přestupy
Hradec Králové hl. n.: 133 min · 2 přestupy
Plzeň hl. n.: 148 min · 2 přestupy
České Budějovice: 167 min · 2 přestupy
Olomouc hl. n.: 184 min · 2 přestupy
Brno hl. n.: 189 min · 2 přestupy
Ostrava-Svinov: 222 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

16.09.2026	zlevněno 13.50 mil. → 12.90 mil.
23.08.2026	přidáno