prodej chaty/chalupy 300 m² s pozemkem 3 679 m²

Luby · okres Cheb · Karlovarský kraj · Reality.iDNES.cz ↗

143 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

 Zrekonstruovaná usedlost k trvalému bydlení se stodolou a krásnou zahradou - Opatov u Lubů Nad hlavními vstupními dveřmi je dodnes zachován letopočet 1829. Připomíná téměř dvě století historie místa, které mělo to štěstí, že nezmizelo. V Opatově kdysi stávala řada domů a hospodářských stavení, mnohá z nich už dnes nenajdete. Tato usedlost patří k několika dochovaným stavením, která se podařilo zachránit, zrekonstruovat a vrátit jim život, a přitom zachovat jejich původní charakter. V katastru nemovitostí je objekt veden jako stavba pro rodinnou rekreaci. Současní majitelé jej však dlouhodobě využívají k celoročnímu bydlení a svým rozsahem, dispozicí i technickým zázemím nabízí komfort plnohodnotného bydlení. Hlavní budova je zděná, technické zázemí je kamenné. V interiéru zůstaly přiznané dřevěné trámy, kamenné prvky i nádherné původní klenby. Všechny trámy byly ošetřeny ochrannými nátěry proti dřevokaznému hmyzu. Už při vstupu vás přivítá předsíň s krásnými klenbami, jejíž atmosféru doplňuje elektrický krb. Z předsíně vstoupíte do kuchyně, na kterou navazuje pokoj a dále samostatná šatna. Z předsíně je přístupný také druhý pokoj, v němž se nachází vstup do sklepa, a dále zrekonstruovaná koupelna s prostorným sprchovým koutem, umyvadlem a WC. Srdcem domu je bezesporu kuchyně. Kuchyňská linka byla vyrobena na míru ve venkovském stylu a do charakteru usedlosti přirozeně zapadá. Podařilo se zde zachovat a citlivě zrenovovat také původní historickou lavici po dřívějších obyvatelích domu. Dnes působí, jako by tu byla odjakživa. A vlastně sem také odjakživa patří. V kuchyni jsou navíc krbová kamna na dřevo, která nejen dotvářejí atmosféru interiéru, ale zároveň představují jednu z možností vytápění domu. Prostor pod schodištěm je prakticky využit pro umístění pračky, sušičky a lednice a zároveň nabízí místo pro ukládání potravin i dalších věcí. Z této části domu lze projít přímo do kamenného technického zázemí. Po schodišti se dostanete do zrekonstruované místnosti se střešními okny, odkud se vstupuje do velkého prostoru s výrazným modrým dekorem stěn a dvěma úložnými prostory. Z prostoru u schodiště je samostatně přístupná další prostorná místnost s krásně dochovaným původním hrázděním, ze které vede žebřík na prostornou půdu. Patro tak v sobě spojuje krásu původních konstrukcí s možností dalšího využití. Při rekonstrukci se současní majitelé věnovali také technické stránce nemovitosti. Přibližně před pěti lety byla provedena kompletně nová plechová střecha. Dům nabízí celkem tři možnosti vytápění. Hlavním zdrojem je kotel na pelety umístěný v technické části domu, jako další možnost je k dispozici elektrokotel a třetím zdrojem jsou krbová kamna na dřevo umístěná v kuchyni, která jsou napojena na topný systém domu. V kuchyni, koupelně a jednom z pokojů je podlahové vytápění. Komín ke kotli je vyvložkován keramickou vložkou, komín ke kamnům nerezovou. Nemovitost je vybavena devíti solárními panely, které slouží především k ohřevu vody v bojleru. Baterie k solárnímu systému jsou umístěny v technické části společně s kotlem. Samotný bojler se nachází ve sklepě, který je přístupný přímo z interiéru domu. Vstup do sklepa je řešen podlahovým poklopem v jednom z pokojů. Vodu zajišťuje vlastní vrtaná studna a o zabezpečení nemovitosti se starají dva alarmy s čidly. K usedlosti neodmyslitelně patří také nádherná stodola s podsklepením. Společně s kamenným technickým zázemím, dochovaným hrázděním a rozlehlými půdními prostory připomíná původní podobu celého stavení a nabízí další možnosti využití. A pak vyjdete ven. Zahrada tady není jen pozemkem kolem domu. Je součástí celého místa a je znát, že vznikala postupně a že o ni někdo dlouhá léta pečoval. Rostou zde jabloně a další ovocné stromy, krásný vzrostlý ořešák, najdete tu bylinky, květiny i skleník. Mezi stromy a zelení vznikla různá zákoutí pro posezení a odpočinek a všechno dohromady vytváří skutečnou oázu klidu a pohody. A zahradou příroda nekončí. Ticho, zeleň a příroda nejsou něčím, za čím odsud musíte vyrazit jsou součástí každodenního života na tomto místě. Právě zdejší klid dělá z usedlosti krásné místo nejen pro odpočinek a každodenní život, ale také například pro práci z domova. Přitom nejste odříznuti od běžného života přibližně 2 km odtud leží Luby s veškerou běžnou občanskou vybaveností. Po dohodě může v usedlosti zůstat také větší část současného vybavení, které bylo vybíráno s ohledem na charakter tohoto místa. Vybavení není součástí kupní ceny a jeho případné ponechání bude předmětem dohody s majiteli. Současní majitelé tu odvedli obrovský kus práce. Podařilo se jim toto místo zachránit, zrekonstruovat a vrátit mu život, aniž by přišlo o svou minulost. Teď nastal čas předat jej dál někomu, kdo v jeho příběhu bude pokračovat a bude o něj dál s láskou pečovat. Uvedené výměry jsou orientační. Veškeré zveřejněné údaje obsažené v tomto inzerátu mají pouze informativní charakter a nejsou nabídkou ve smyslu § 1731 nebo § 1732 občanského zákoníku, ani se nejedná o veřejný příslib. 

Parametry

Cena: 6.80 mil. Kč (22667 Kč/m²)
Užitná plocha: 300 m²
Pozemek: 3679 m²
Konstrukce: smíšená
Vlastnictví: osobní
Na trhu od: 23.08.2026 (66 dní)
Prodávající: Bc. Mgr. Soňa Cábová

Vybavení a sítě

PENB: G (vyhl. č. 264/2020 Sb.) Plocha zahrady : 2717 m 2 Poloha domu: samostatný Počet podzemních podlaží: 1 podlaží Spočítej stěhování: Spočítej vyklizení: Stav budovy: dobrý stav Vybavení domu: nezařízený Zastavěná plocha: 377 m 2 Číslo zakázky: IDNES-34

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

6.80 mil. Kč

22 667 Kč/m²

Odhad reálné ceny

10.56 mil. Kč

7.38 mil. – 13.12 mil. Kč

Nabídka je 36 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 6 %).

Jistota odhadu 18 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 9.92 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (17 nabídek do 20 km) 9.20 mil. · váha 26 %

Model z dat 7.25 mil. · váha 15 %

Náklady na stavbu 8.81 mil. · váha 54 %

Cenová hladina (cr) 12.54 mil. · váha 5 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (26% váhy): 17 podobných nabídek do 20 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 30 652 Kč/m² → 9.20 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 81% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
Model naučený z dat (15% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 7.25 mil. Kč (rozpětí 4.90 mil. Kč – 10.99 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 24%.
Náklady na pořízení (54% váhy): postavit to znovu by stálo 9.72 mil. Kč (1080 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 5.83 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 417 Kč/m², 2000 m² zahrady po 604 Kč/m², 779 m² půdy (pole/louka/les) po 76 Kč/m² = 3.44 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 8.81 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (5% váhy): medián 12433 nabídek stejného druhu → 12.54 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad zvýšen o 20% podle toho, co se dá vyčíst z popisu.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 6.80 mil. Kč je o 36% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 16.10.2026 03:32

Jde o zdařile zrekonstruovanou historickou usedlost využívanou k celoročnímu bydlení s velkým pozemkem a stodolou. Přestože je v katastru vedena jako rekreace, technicky nabízí plnohodnotný komfort bez nutných investic.

Stav: 100 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.2
topeni: elektrický krb, krbová kamna na dřevo
rok stavby: 1829
stav strechy: kompletně nová plechová střecha před cca pěti lety
prislusenstvi: stodola, sklep, zahrada, parkování
nutne investice: bez nutnosti okamžitých investic
rok rekonstrukce: 2019

Dostupnost

Zastávka: 1008 m (Luby, školka)
Nádraží: 1563 m (Luby u Chebu)
Plzeň hl. n.: 113 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 177 min · 1 přestup
Praha hl. n.: 186 min · 1 přestup
České Budějovice: 199 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 221 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 238 min · 1 přestup
Liberec: 264 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 286 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 291 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 324 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

23.08.2026

přidáno