Prodej vily 260 m², pozemek 917 m²

Litoměřice, Předměstí · okres Litoměřice · Ústecký kraj · Sreality.cz ↗

Zjištěná rizika:

obsazeno najemnikem — "Jeden z bytů je pronajímán firmě", což vytváří komplikaci pro budoucího majitele – výnos není garantován bez nájemní smlouvy.
cena za m2 — Cena 96,2 mil. Kč/1000 m² je vysoká, zejména s ohledem na nutnost částečné rekonstrukce a složitou strukturu dvou bytů.

25 fotek · 1 uložena lokálně, ostatní z portálu

Popis z inzerátu

V naší nabídce naleznete k prodeji velkou vilu s historickým charakterem, která se nachází v klidné části Neumannové ulice města Litoměřice. Rodinná vila stojí na pozemku o rozloze 917 m2 a uvnitř nemovitosti se nachází dvě bytové jednotky v dispozici 4+1.

Kolem vily naleznete pěknou udržovanou předzahrádku a také zadní rozsáhlou zahradu s okrasnými stromy, kde můžete do budoucna vytvořit posezení pro letní rodinné grilování. Okna nemovitosti jsou původní, fasáda domu prošla v nedávné době kompletní rekonstrukcí. Vila je prodávána s investičním záměrem, jedna z bytových jednotek je totiž nyní pronajímána firmě, která platí měsíční nájem spolehlivě a včas. Firma má zároveň i nadále zájem v objektu do budoucna setrvat.

Obě bytové jednotky jsou totožné a v dispozici 4+1 s celkovou interiérovou plochou cca 260 m2. Při vstupu centrální chodbou se posléze dostanete do všech pokojů, včetně menší kuchyně či koupelny. Je vhodné bytové jednotky částečně zrekonstruovat, nicméně současný interiér bytů je v dobrém stavu. Oba byty mají vlastní plynový kotel s měřením. V obou bytových jednotkách je koupelna s vanou.

Rozsáhlé sklepní prostory pod objektem, které disponují mřížemi na oknech, můžete v budoucnu využít jako kancelář, pracovnu, ale také jako technické místnosti, prádelnu, sušárnu či vlastní fitness zázemí. Půda nyní není využívaná, do budoucna zde můžete uskladňovat sezónní a nepotřebné věci. Případně může rozsáhlá půda projít kompletní revitalizací a být další bytovou jednotkou.

V nemovitosti naleznete všechny potřebné inženýrské sítě, tedy vodu, elektřinu a plyn. Nemovitost je vhodná pro rodinné bydlení, kdy lze jednotlivé bytové jednotky obývat různými generacemi. Díky stávajícímu nájemníkovi je krytí hypotéky více než výhodné. Zaujala Vás tato nemovitost? Máte zájem o prohlídku, případně chcete zaslat projektovou dokumentaci? Vaše dotazy rádi zodpovíme! Neváhejte kdykoliv kontaktovat makléře Dobré realitky!

Parametry

Cena: 25.00 mil. Kč (96154 Kč/m²)
Užitná plocha: 260 m²
Pozemek: 917 m²
Stav: dobrý
Konstrukce: cihla
PENB: G
Podlaží: 3
Na trhu od: 25.08.2026 (9 dní)
Prodávající: dobra-realitka

Vybavení a sítě

doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus druh objektu: Samostatný elektřina: 230V, 400V kanalizace: Veřejná kanalizace okolí: Bydlení parkovacích míst plocha zahrady (m²): 672 příjezdová cesta: Asfaltová, Zpevněná sklep telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize, Kabelové rozvody topení: Lokální plynové typ objektu: Patrový voda: Vodovod zastavěná plocha (m²): 245

Vzdálenosti

bankomat 477 m MHD 172 m školka 195 m lékař 299 m pošta 696 m restaurace 192 m škola 332 m obchod 1183 m vlak 170 m

Odhad reálné ceny

11.83 mil. Kč

rozpětí 9.57 mil. – 13.50 mil. Kč · jistota 29 %

Nabídka je 111 % nad odhadem.

Očekávaná dosažená cena (nabídkové ceny bývají nad prodejními): 11.12 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (24 nabídek do 3 km) 14.78 mil. · váha 62 %

Model z dat 10.62 mil. · váha 13 %

Náklady na stavbu 7.42 mil. · váha 24 %

Cenová hladina (cr) 11.64 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (62% váhy): 24 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 56 836 Kč/m² → 14.78 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 27%.
Model naučený z dat (13% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 10.62 mil. Kč (rozpětí 7.75 mil. Kč – 15.07 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (24% váhy): postavit to znovu by stálo 8.76 mil. Kč (936 m³ obestavěného prostoru), minus 35 % opotřebení za 35 let → 5.69 mil. Pozemek 900 m² parcely po 2 345 Kč/m² a 17 m² zahrady po 586 Kč/m² = 2.12 mil. Koeficient prodejnosti obce (? obyvatel) 0.95 → 7.42 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 38384 nabídek stejného druhu → 11.64 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Rozbor textu inzerátu: odhad snížen o 5% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: obsazeno_najemnikem, cena_za_m2.
Závěr: nabídka 25.00 mil. Kč je o 111% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model claude-haiku-4-5, 26.08.2026 12:06

Historická vila v Litoměřicích se dvěma bytovými jednotkami 4+1, fasádou po rekonstrukci a pronajatou jednotkou. Potenciál pro pronájem druhé jednotky nebo rekonverzi, ale vyžaduje investici do interiéru a nejasné jsou podmínky současného nájemního vztahu.

Stav: 80 / 100
Kvalita vs. průměr: × 0.95
voda: elektřina, plyn, voda k dispozici
topeni: vlastní plynový kotel pro každý byt s měřením
prislusenstvi: předzahrádka, rozsáhlá zadní zahrada, sklepní prostory, půda
nutne investice: částečná rekonstrukce interiéru, údržba fasády

Dostupnost

Zastávka: 142 m (Litoměřice, Nerudova)
Nádraží: 107 m (Litoměřice horní nádraží)
Praha hl. n.: 79 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 119 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

25.08.2026

přidáno