Prodej bytu 4+kk 110 m²

Praha, Dolní Měcholupy · okres Praha-východ · Středočeský kraj · Sreality.cz ↗

Zjištěná rizika:

druzstevni bez prevodu — „byt v družstevním vlastnictví“ a „V průběhu výstavby není možný převod do osobního vlastnictví“
jen investorum — „Skvělá investiční příležitost“ – nabízená cena 4,16 mil. je jen odstupné za členská práva, celková cena bytu je 14 500 000 Kč

9 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Nabízíme k prodeji byt o dispozici 4+kk v družstevním vlastnictví. Byt se nachází developerském projektu od Malý háj na Praze 10 od společnosti Finep. Byt bude  k nastěhování ve druhé polovině roku 2028. Užitná plocha bytu je 109,5 m2 +  terasa 10 m2 na kterou bude svítit slunce téměř celý den a poskytne dostatečné sourkomí pro odpočinek. Byt se nachází ve 2 patře domu G7 a má orientaci na západ a sever. Velká výhoda je, že přilehlý dům G6 bude dokončen jako první a po nastěhování Vás nebude rušit okolní výstavba. K bytu je možné za příplatek dokoupit garážové stání a prostornou komoru 3,6m2. 
Na byt bude poskytnuta záruka 3 roky. Klientské změny jsou stále možné. Skvělá investiční příležitost. Neřešíte prokazování příjmu jako u hypotéky, jelikož se jedná o družstevní byt, cenu splácíte formou nájmu. V průběhu výstavby není možný převod do osobního vlastnictví.
Celková cena bytu je 13 900 000,-
Částka, která se platí teď při převodu členských práv a povinností  
3 560 854,- 
Doplatek ve formě měsíčních splátek anuity družstvu je 10 339 146,- 
Anuitní splátky začínáte platit až po předání bytové jednotky.
měsíční splátka anuity na byt  je 57 270,-
K bytu je možné dokoupit:
Garáž 550 000.-odstupné 150 000,- anuita 400 tis měsíční splátka anuity 2 216,-
komoru 200 000 ,-odstupné 78 034,- anuita 121 966,-měsíční splátka anuity 676,-
Fixace úvěru je na 3 roky od předání bytu s úrokovou sazbou 5,20 % p.a.
V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat.

Parametry

Cena: 3.56 mil. Kč (32371 Kč/m²)
Užitná plocha: 110 m²
Dispozice: 4+kk
Stav: ve výstavbě
Konstrukce: cihla
PENB: B
Na trhu od: 24.08.2026 (65 dní)
Prodávající: pisu-s-r-o

Vzdálenosti

bankomat 990 m MHD 134 m školka 449 m lékař 1014 m metro 2907 m pošta 1012 m restaurace 316 m škola 395 m obchod 356 m vlak 1799 m

Vývoj ceny

Datum	Cena	Změna
17.10.2026	3.56 mil. Kč	-5.3 %
29.09.2026	3.76 mil. Kč	-5.0 %
27.08.2026	3.96 mil. Kč	-4.8 %
24.08.2026	4.16 mil. Kč

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

3.56 mil. Kč

32 371 Kč/m²

Odhad reálné ceny

13.11 mil. Kč

11.03 mil. – 16.14 mil. Kč

Nabídka je 73 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 5 %).

Jistota odhadu 18 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 12.32 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 2 km) 6.19 mil. · váha 9 %

Model z dat 14.00 mil. · váha 87 %

Cenová hladina (cr) 11.01 mil. · váha 4 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (9% váhy): 40 podobných nabídek do 2 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 56 312 Kč/m² → 6.19 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 181% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
Model naučený z dat (87% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 14.00 mil. Kč (rozpětí 11.89 mil. Kč – 16.26 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 10%.
Cenová hladina v celé ČR (4% váhy): medián 74671 nabídek stejného druhu → 11.01 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 72399 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 3.56 mil. Kč je o 73% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

podezřele levné — ověřit, jestli nejde o podíl, dražbu nebo cenu za m²

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model claude-opus-5, 24.08.2026 16:18

Družstevní byt 4+kk 109,5 m² s terasou v developerském projektu Malý háj (Finep) na Praze 10, dokončení ve druhé polovině roku 2028. Inzerovaná cena je pouze odstupné za členská práva – celková cena je 14,5 mil. Kč, k tomu anuita 57 270 Kč měsíčně s fixací 5,20 % a bez možnosti převodu do OV během výstavby.

Stav: 100 / 100
Kvalita vs. průměr: × 1.0
rok stavby: 2028
prislusenstvi: terasa 10 m², 2. patro domu G7, orientace západ/sever, záruka 3 roky, možné klientské změny
nutne investice: doplatek anuity 10 339 146 Kč, měsíční splátka 57 270 Kč po předání; garáž 550 000 Kč a komora 200 000 Kč za příplatek

Dostupnost

Zastávka: 145 m (Kardausova)
Nádraží: 1750 m (Praha-Hostivař)
Praha hl. n.: 49 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.: 82 min · 2 přestupy
Hradec Králové hl. n.: 99 min · 2 přestupy
Plzeň hl. n.: 100 min · 2 přestupy
Ústí nad Labem hl. n.: 102 min · 2 přestupy
České Budějovice: 108 min · 2 přestupy
Liberec: 139 min · 2 přestupy
Olomouc hl. n.: 147 min · 2 přestupy
Brno hl. n.: 152 min · 2 přestupy
Ostrava-Svinov: 185 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

17.10.2026	zlevněno 3.76 mil. → 3.56 mil.
29.09.2026	zlevněno 3.96 mil. → 3.76 mil.
27.08.2026	zlevněno 4.16 mil. → 3.96 mil.
24.08.2026	přidáno