Nemovitosti

prodej domu 70 m² s pozemkem 1 416 m²

Roztoky · okres Praha-západ · Středočeský kraj · Reality.iDNES.cz ↗

20 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Tiché údolí Stavební pozemek o výměře 1.416 m² pro výstavbu rodinného domu ve vilové čtvrti v oblíbené lokalitě Tichého údolí v Roztokách u Prahy. Parcela je položena v mírném jižním svahu v krátké slepé odbočce nad ulicí Tiché údolí. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě a byly zde provedeny terénní úpravy k budoucí výstavbě. Cena za nemovitost je včetně stavebního povolení pro stavbu rodinného domu se suterénem a dvěma nadzemními podlažími s celkovou plochou 330 m². Budoucí dům je koncipován jako vila se dvěma byty 4+1, které lze v souladu s projektem alternativně jednoduchou změnou spojit, a dále jednou garsoniérou. Parkování a technické zázemí umístěno v suterénu. Na pozemku je nyní postavena vinárna nad vinným sklepem s užitnou plochou 70 m² a dispozicí 1+1 vyhovující stavebním požadavkům na provoz vinárny. Vinárna je provedena v nejvyšší kvalitě: podlahy jsou mramorové, okna dřevěná s izolačními trojskly, vnitřní dveře z masivu. Dům je velmi dobře vybaven: klimatizace, plynový kotel, podlahové vytápění, centrální vysavač, alarm napojený na PCO, designové osvětlení, předokenní rolety, příprava pro krb a rozvody vysokorychlostního internetu. Středem vinárny sestupuje velkorysé mramorové schodiště v úrovni suterénu do rozsáhlého vinného sklepa z 19. století po rekonstrukci s celkovou užitnou plochou 155 m². Je zde optimální vlhkost a celoročně stálá teplota a skladovací kapacita až pro 20.000 lahví, i prostor pro příjemné posezení. Byla zde provedena kompletní výměna elektroinstalace. Na části pozemku vedle budoucího domu je vysazena menší vinice. Jedná se o atraktivní parcelu v klidné části obce s mimořádnými atributy, které rozšiřují spektrum jejího budoucího využití. Tiché údolí v Roztokách je již od dob první republiky vyhledávanou lokalitou pro vlastní bydlení a rekreační aktivity. Jedná se o přírodní lokalitu podél Únětického potoka jejíž romantický charakter vždy lákal investory k výstavbě ambiciózního bydlení. Výsledkem je dnešní krásná vilová čtvrť s atraktivními domy v rozlehlých zahradách, rychle dostupná na Prahu 6 vozem, vlakem nebo MHD. V okolí se nachází množství mezinárodních škol. Centrum Prahy dostupné do 30 minut a letiště do 20 minut vozem.

Parametry

Cena
25.00 mil. Kč (357143 Kč/m²)
Užitná plocha
70 m²
Pozemek
1416 m²
Konstrukce
cihla
Vlastnictví
osobní
Na trhu od
23.08.2026 (66 dní)
Prodávající
LEXXUS NORTON

Vybavení a sítě

Parkování : garáž Datum nastěhování: 16.02.2026 PENB: G (vyhl. č. 264/2020 Sb.) Poloha domu: samostatný Počet místností: 1 Počet podzemních podlaží: 1 podlaží Spočítej stěhování: Spočítej vyklizení: Stav budovy: dobrý stav Vybavení domu: nezařízený Číslo zakázky: IDNES-529503

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena
25.00 mil. Kč
357 143 Kč/m²
Odhad reálné ceny
6.95 mil. Kč
6.04 mil. – 10.17 mil. Kč

Nabídka je 260 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -48 %).

Jistota odhadu 19 %
nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 6.53 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (29 nabídek do 3 km) 8.42 mil. · váha 45 %
Model z dat 10.41 mil. · váha 17 %
Náklady na stavbu 3.71 mil. · váha 34 %
Cenová hladina (cr) 3.34 mil. · váha 3 %

Proč tenhle odhad

  1. Srovnání s okolím (45% váhy): 29 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 120 280 Kč/m² → 8.42 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 63% — to je hodně, srovnatelné nabídky se mezi sebou dost liší.
  2. Model naučený z dat (17% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 10.41 mil. Kč (rozpětí 7.28 mil. Kč – 14.64 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
  3. Náklady na pořízení (34% váhy): postavit to znovu by stálo 2.36 mil. Kč (252 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 1.42 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 417 Kč/m², 516 m² zahrady po 604 Kč/m² = 2.49 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 3.71 mil. Kč.
  4. Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58980 nabídek stejného druhu → 3.34 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
  5. Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
  6. Závěr: nabídka 25.00 mil. Kč je o 260% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Zastávka
184 m (Roztoky, Tiché údolí)
Nádraží
753 m (Roztoky u Prahy)
Praha hl. n.
31 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.
67 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.
75 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.
92 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.
100 min · 1 přestup
České Budějovice
119 min · 1 přestup
Liberec
122 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.
140 min · 1 přestup
Brno hl. n.
145 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov
178 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

23.08.2026 přidáno