Nemovitosti

Prodej rodinného domu 180 m², pozemek 2466 m²

Brno, Maloměřice · okres Brno-město · Jihomoravský kraj · Sreality.cz ↗

Zjištěná rizika:

82 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Mám tady pro tebe pozemek, jaký se v Brně už nedělá. 2 466 m2 v jednom kuse, sedmnáct metrů na šířku a přes sto sedmdesát metrů do hloubky. Kousek nad ulicí Kulkova v Maloměřicích. Jak to tady vypadá: Od cesty vejdeš na přední parcelu. Stojí na ní stará chatka a vede odsud průjezd, kterým se dostaneš až dozadu. Mezi tím je zahrada. Dlouhá, zarostlá, se soukromím, jaké v Brně jen tak nekoupíš. Sousední pozemky jsou natočené stejně, takže se tady nikdo nikomu nedívá do talíře. Dům: Až úplně vzadu, na konci zahrady, stojí dům. Dvě nadzemní podlaží, dispozice 4+1, balkon a terasa. Zastavěná plocha zhruba 100 m², užitná zhruba 180 m². Je na rekonstrukci. Kupuješ konstrukci a dispozici, zbytek si uděláš podle sebe. Sítě: Elektřina zavedená. Vlastní studna. Sezónní vodovod. Odpady do jímky. Zázemí, které tady funguje, ale při rekonstrukci si ho nastavíš podle toho, jestli chceš rekreaci, nebo celoroční bydlení. Přední chatka: Stojí na přední parcele hned u příjezdu. Počítej s kompletní rekonstrukcí, nebo s demolicí. Neprodávám ti ji jako bonus. Prodávám ti místo, na kterém stojí. A teď to podstatné, co ti jinde neřeknou: Dům není na papíře v pořádku. V katastru je pod ním vedených 52 metrů jiné plochy. Skutečná stavba má zhruba dvojnásobek a jako budova zapsaná není. Píšu to rovnou do inzerátu, ne až na prohlídce. Je to první úkol nového majitele a je potřeba s ním počítat od začátku. Někdo to udělat musí a cena to zohledňuje. Jak bych to využil já: Pozemek se přirozeně dělí na dvě části. Vpředu 1 322 metrů, vzadu 1 144 metrů. Vzadu bydlíš v domě. Vpředu, u příjezdu, si na místě staré chatky uděláš zázemí pro rodinu. Nebo něco, co ti bude vydělávat. Při té šířce a délce se tam možná vejdou i dvě samostatné chatky. Je to nápad, ne příslib. Než na tom postavíš rozpočet, ověř si možnosti na stavebním úřadě a v územním plánu. Lokalita: Maloměřice, klidná zahrádkářská část nad Kulkovou. Zeleň kolem dokola, Hády a údolí Svitavy na dosah. A přitom pořád v Brně, ne někde za Brnem. Pro koho to je: Pro někoho, kdo hledá velký pozemek v Brně a nevadí mu, že se na začátku musí něco dořešit na úřadech. Kdo chce zahradu, ke které si postupně vybuduje svoje zázemí. Není to nemovitost na klíč. Je to příležitost pro trpělivého člověka. Chceš vědět víc? Po vyplnění kontaktního formuláře ti pošlu kompletní podklady, ať přesně víš, do čeho jdeš. Součástí je i přístup do online kalendáře pro rezervaci prohlídky.

Parametry

Cena
6.49 mil. Kč (36056 Kč/m²)
Užitná plocha
180 m²
Pozemek
2466 m²
Stav
před rekonstrukcí
Konstrukce
cihla
PENB
G
Na trhu od
24.08.2026 (65 dní)
Prodávající
mech-reality

Vybavení a sítě

druh objektu: Řadový typ objektu: Patrový

Vzdálenosti

bankomat 938 m MHD 182 m školka 674 m lékař 946 m pošta 988 m restaurace 479 m škola 674 m obchod 1532 m vlak 1491 m

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena
6.49 mil. Kč
36 056 Kč/m²
Odhad reálné ceny
9.72 mil. Kč
8.41 mil. – 11.62 mil. Kč

Nabídka je 33 % pod odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen 7 %).

Jistota odhadu 22 %
nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 9.13 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 3 km) 12.05 mil. · váha 63 %
Model z dat 15.63 mil. · váha 12 %
Náklady na stavbu 5.56 mil. · váha 23 %
Cenová hladina (cr) 6.86 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

  1. Srovnání s okolím (63% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 66 955 Kč/m² → 12.05 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 23%.
  2. Model naučený z dat (12% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 15.63 mil. Kč (rozpětí 10.93 mil. Kč – 21.98 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
  3. Náklady na pořízení (23% váhy): postavit to znovu by stálo 6.07 mil. Kč (648 m³ obestavěného prostoru), minus 55 % opotřebení za 55 let → 2.73 mil. Pozemek: 900 m² parcely po 2 418 Kč/m², 1566 m² zahrady po 605 Kč/m² = 3.12 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 5.56 mil. Kč.
  4. Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 6.86 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
  5. Rozbor textu inzerátu: odhad snížen o 10% podle toho, co se dá vyčíst z popisu. Zjištěná rizika: cerna_stavba.
  6. Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
  7. Závěr: nabídka 6.49 mil. Kč je o 33% pod odhadem. Pozor, že nabídková cena není cena prodejní — reálně se obvykle prodává ještě o pár procent níž.

Rozbor inzerátu přes Claude

Co v inzerátu našla AI

Model gemini-3.5-flash-lite, 23.09.2026 09:24

Rozlehlý pozemek v Brně s domem a chatkou vyžadující kompletní rekonstrukci. Hlavním rizikem je právní nesoulad stavby v katastru nemovitostí.

Stav
50 / 100
Kvalita vs. průměr
× 0.9
voda
vlastní studna, sezónní vodovod
odpady
jímka
topeni
elektřina
prislusenstvi
chatka, balkon, terasa, stodola
nutne investice
kompletní rekonstrukce domu a přední chatky

Dostupnost

Zastávka
185 m (Depo ČD)
Nádraží
1343 m (Stará osada)
Brno hl. n.
17 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.
90 min · 2 přestupy
Pardubice hl. n.
97 min · 2 přestupy
Ostrava-Svinov
111 min · 2 přestupy
Hradec Králové hl. n.
114 min · 2 přestupy
Praha hl. n.
145 min · 2 přestupy
Ústí nad Labem hl. n.
197 min · 2 přestupy
Liberec
200 min · 2 přestupy
Plzeň hl. n.
205 min · 2 přestupy
České Budějovice
219 min · 2 přestupy

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

24.08.2026 přidáno