Prodej rodinného domu 195 m², pozemek 504 m²

Brno, Soběšice · okres Brno-venkov · Jihomoravský kraj · Sreality.cz ↗

17 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

Kompletně zrekonstruovaný rodinný dům s jižně orientovanou zahradou je součástí brněnské čtvrti Soběšice s poklidnou venkovskou atmosférou. Místo obklopuje krásná příroda, střed Brna je přitom v pohodlné vzdálenosti.

V přízemí je umístěn obývací pokoj, kuchyně, spíž, samostatná toaleta, technická místnost a vstupní hala se šatnou. Pod schodištěm je dobře izolovaný sklep. V podkroví je hlavní ložnice s francouzským oknem orientovaným do zahrady, další 2 pokoje, koupelna a schodišťová chodba. Většina místností má jižní orientaci. 
Řadový dům z r. 1940 byl kompletně zrekonstruován v r. 2009 (dílčí úpravy 2015-2016 a 2024). Okna jsou plastová (většina s předokenními žaluziemi) a střešní Velux s roletami a sítěmi proti hmyzu, vstupní dveře plastové bezpečnostní s otevíráním přes aplikaci (smart telefon nebo hodinky). Podlahy jsou převážně dřevěné (v dětských pokojích laminátové), kuchyně zhotovená na míru má kamennou pracovní desku, troubu anglické značky Falcon a myčku AEG. Vytápění zajišťuje tepelné čerpadlo (vzduch-voda) Nibe, v obývacím pokoji jsou krbová kamna. Hluboká studna (sdílená se sousedem) má dostatek vody, využívané systémem automatické závlahy, který je napojený na inteligentní systém Google Home stejně jako venkovní žaluzie, světla a topení. Rovinatá zahrada poskytuje místo na posezení i dětské hry, v zahradní místnosti je nyní zřízena malá posilovna. Vzrostlým stromům dominuje velký ořech. Parkování v garáži. 
V místě funguje mateřská a základní škola, potraviny, pošta, knihovna, sportoviště, jezdecký areál i minipivovar. Spojení do středu Brna je možné autobusem k dopravním uzlům Královo Pole nebo Lesná a dále tramvají. Soběšice jsou známé díky tradičním veteránským závodům, stojí zde rozhledna, klášter nebo historická zvonice, místem vede cyklotrasa Brněnské kolečko, blízko je do přírodní památky Soběšické rybníčky, Anenského údolí, Soběšických lesů nebo na Zaječí horu.
Celková plocha 225 m2, terasa 30 m2, zastavěná plocha 220 m2, zahrada 284 m2, pozemek 304 m2, sklep 5 m2.

Parametry

Cena: 21.90 mil. Kč (112308 Kč/m²)
Užitná plocha: 195 m²
Pozemek: 504 m²
Stav: po rekonstrukci
Konstrukce: cihla
PENB: G
Na trhu od: 24.08.2026 (65 dní)
Prodávající: svoboda-williams-brno

Vybavení a sítě

garáž parkovacích míst plocha zahrady (m²): 284 sklep typ objektu: Patrový zastavěná plocha (m²): 220

Vzdálenosti

bankomat 1951 m MHD 107 m školka 377 m lékař 292 m pošta 2193 m restaurace 401 m škola 490 m obchod 3226 m vlak 2169 m

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

21.90 mil. Kč

112 308 Kč/m²

Odhad reálné ceny

13.79 mil. Kč

11.61 mil. – 18.72 mil. Kč

Nabídka je 59 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -12 %).

Jistota odhadu 21 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 12.96 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (40 nabídek do 3 km) 17.24 mil. · váha 53 %

Model z dat 16.60 mil. · váha 15 %

Náklady na stavbu 6.90 mil. · váha 30 %

Cenová hladina (cr) 9.47 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (53% váhy): 40 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 88 400 Kč/m² → 17.24 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 50%.
Model naučený z dat (15% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 16.60 mil. Kč (rozpětí 11.61 mil. Kč – 23.33 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (30% váhy): postavit to znovu by stálo 6.57 mil. Kč (702 m³ obestavěného prostoru), minus 8 % opotřebení za 8 let → 6.05 mil. Pozemek: 504 m² parcely po 2 418 Kč/m² = 1.22 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 6.90 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (3% váhy): medián 58921 nabídek stejného druhu → 9.47 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 74302 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 21.90 mil. Kč je o 59% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Zastávka: 103 m (Dohnalova)
Nádraží: 2168 m (Brno-Řečkovice)
Brno hl. n.: 39 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 95 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 98 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 112 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 119 min · 1 přestup
Praha hl. n.: 143 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 195 min · 1 přestup
Liberec: 198 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 203 min · 1 přestup
České Budějovice: 219 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

24.08.2026

přidáno