prodej domu 93 m² s pozemkem 86 m²

Praha · Hlavní město Praha · Reality.iDNES.cz ↗

19 fotek · vše z portálu

Popis z inzerátu

 Prodej rodinného domku 98 m², ul. Přímá, Praha - Smíchov Prodej řadového domku 98m² se zahrádkou 50m² v klidné časti Prahy - Malvazinky. Nemovitost se skládá ze čtyř místností. V suterénu je příprava na kuchyň a vede zde východ na terasu a zahrádku v zadní části nemovitosti. Nachází se zde také sprchový kout, WC a technické zázemí. V této místnosti je podlahové topení a topení zajištované plynovým kotlem. Plynový kotel zajišťuje vytápění celé nemovitosti. V přízemí s výhledem na zahrádku je obývací pokoj, WC a malá šatna. V prvním patře s výhledem na zahrádku je ložnice a další koupelna se sprchou a WC. Ve druhém patře je malá podkrovní místnost se střešním oknem a úložnými prostory. Nemovitost je částečně v původním stavu a po citlivé rekonstrukci může nabídnout velmi útulné a unikátní bydlení. MHD a supermarket a lesopark jsou několik minut pěšky od domu. 

Parametry

Cena: 12.80 mil. Kč (137634 Kč/m²)
Užitná plocha: 93 m²
Pozemek: 86 m²
Konstrukce: cihla
Vlastnictví: osobní
Na trhu od: 23.08.2026 (66 dní)
Prodávající: VLTAVÍN REALITY A FINANCE s.r.o.

Vybavení a sítě

Datum nastěhování: 31.07.2026 PENB: G (vyhl. č. 264/2020 Sb.) Plocha zahrady : 50 m 2 Poloha domu: řadový Spočítej stěhování: Spočítej vyklizení: Stav budovy: před rekonstrukcí Vybavení domu: zařízený Zastavěná plocha: 36 m 2 Číslo zakázky: IDNES-236746

Vývoj ceny

Datum	Cena	Změna
28.09.2026	12.80 mil. Kč	-7.9 %
23.08.2026	13.90 mil. Kč

Nabídka vs. odhad reálné ceny

Nabídková cena

12.80 mil. Kč

137 634 Kč/m²

Odhad reálné ceny

9.19 mil. Kč

8.40 mil. – 11.70 mil. Kč

Nabídka je 39 % nad odhadem, ale jistota odhadu je nízká — metody se rozcházejí, ber to jako hrubé vodítko (po zohlednění jistoty jen -9 %).

Jistota odhadu 22 %

nízká

Očekávaná prodejní cena po obvyklé slevě z nabídky: 8.64 mil. Kč

Rozpad podle metod

Srovnání nabídek (10 nabídek do 3 km) 12.78 mil. · váha 57 %

Model z dat 9.76 mil. · váha 13 %

Náklady na stavbu 1.98 mil. · váha 27 %

Cenová hladina (cr) 4.44 mil. · váha 2 %

Proč tenhle odhad

Srovnání s okolím (57% váhy): 10 podobných nabídek do 3 km, po přepočtu na stav a velikost téhle nemovitosti vychází medián 137 396 Kč/m² → 12.78 mil. Kč. Rozptyl srovnávaných cen je 29%.
Model naučený z dat (13% váhy): podle plochy, stavu, konstrukce, stáří a lokality vychází 9.76 mil. Kč (rozpětí 6.82 mil. Kč – 13.72 mil. Kč). Typická chyba tohohle modelu na testovacích datech je 20%.
Náklady na pořízení (27% váhy): postavit to znovu by stálo 3.13 mil. Kč (335 m³ obestavěného prostoru), minus 40 % opotřebení za 40 let → 1.88 mil. Pozemek: 86 m² parcely po 2 417 Kč/m² = 0.21 mil. Koeficient prodejnosti obce 0.95 → 1.98 mil. Kč.
Cenová hladina v celé ČR (2% váhy): medián 59367 nabídek stejného druhu → 4.44 mil. Kč. Je to nejhrubší metoda, slouží hlavně jako kontrola.
Kalibrace: na 76193 nemovitostech, které mezitím z trhu zmizely, model nadhodnocoval o 1% — o tolik je tenhle odhad opravený.
Závěr: nabídka 12.80 mil. Kč je o 39% nad odhadem. Buď má nemovitost něco, co z parametrů není vidět, nebo je prostor k vyjednávání.

Rozbor inzerátu přes Claude

Tenhle inzerát ještě AI nečetla. Rozbor hledá v textu to, co v parametrech není — spoluvlastnický podíl, dražbu, zástavní právo, věcné břemeno, nutné investice — a upraví podle toho odhad.

Dostupnost

Zastávka: 129 m (Smíchovský hřbitov)
Nádraží: 566 m (Radlická)
Praha hl. n.: 20 min · 1 přestup
Pardubice hl. n.: 74 min · 1 přestup
Plzeň hl. n.: 82 min · 1 přestup
Hradec Králové hl. n.: 91 min · 1 přestup
Ústí nad Labem hl. n.: 91 min · 2 přestupy
České Budějovice: 106 min · 1 přestup
Liberec: 128 min · 1 přestup
Olomouc hl. n.: 139 min · 1 přestup
Brno hl. n.: 144 min · 1 přestup
Ostrava-Svinov: 177 min · 1 přestup

Vlaková část dojezdu je ze skutečného jízdního řádu (celostátní GVD z portálu CIS JŘ), autobusy a docházka jsou odhad z linek v OpenStreetMap. Není to vyhledávač spojení — čas nezávisí na denní době a počítá se s přirážkou 9 minut za přestup a chůzí 5 km/h.

Poloha a nabídky v okolí

Načítám okolní nabídky…

Mapy.cz · Nahlížení do KN · Geoprohlížeč · Ortofoto

Historie inzerátu

28.09.2026	zlevněno 13.90 mil. → 12.80 mil.
23.08.2026	přidáno